Prix de l'immobilier à Dubaï en 2026 : le prix au m² par quartier

Investir à Dubaï : le guide pour cadrer votre projet

À Dubaï, les prix s'affichent au pied carré (sq ft), pas au mètre carré. Entre un studio à JVC et un appartement sur la Palm, l'écart dépasse le simple au double. Voici les derniers repères publiés, convertis en m², et la façon de les utiliser sans tomber dans les pièges des annonces.

1. Pied carré, mètre carré : la conversion à connaître

Les promoteurs, portails et rapports de marché de Dubaï expriment les surfaces en pieds carrés. Un mètre carré vaut 10,764 pieds carrés. Un appartement de 750 sq ft fait donc environ 70 m².

Pour convertir un prix : AED/sq ft × 10,764 = AED/m². Et pour passer en dollars, divisez par 3,6725, le taux fixe du dirham. Exemple : 1 500 AED/sq ft ≈ 16 150 AED/m² ≈ 4 400 USD/m².

Attention aussi à la surface annoncée : à Dubaï, elle inclut souvent le balcon et parfois des parties de terrasse. Deux biens « de 70 m² » n'offrent pas toujours la même surface habitable.

2. Les prix moyens en 2026

Selon le rapport Savills du 3e trimestre 2026, le prix moyen des transactions s'établit à :

Savills note une baisse trimestrielle de 4,8 % du prix moyen des appartements, mais de seulement 1,7 % à périmètre comparable : une partie du recul s'explique par le type de biens vendus pendant le trimestre. L'indice ValuStrat, qui suit la valeur d'un panier de biens, affichait en août 2026 une baisse de 3,1 % sur un an.

3. Les écarts entre quartiers

Le portail Bayut publie chaque trimestre les prix demandés moyens dans les principaux quartiers. Au 3e trimestre 2026 :

Ces chiffres sont des prix demandés, pas des prix signés. Ils servent à situer un quartier, pas à fixer le prix d'une unité précise. Pour comparer les profils de quartiers, voir notre guide des quartiers de Dubaï.

4. Ce qui fait varier le prix d'un appartement

• La micro-localisation : vue, proximité du métro, nuisances d'un chantier voisin.
• Livré ou sur plan : un projet neuf avec plan de paiement intègre souvent une prime par rapport au secondaire du même secteur.
• L'étage, l'orientation et la vue, très valorisés dans les tours.
• Les charges de copropriété (service charges), qui varient fortement d'un immeuble à l'autre et pèsent sur le rendement.
• Le promoteur et la qualité de l'immeuble, qui conditionnent la revente.

5. Prix et rendement : deux logiques différentes

Les quartiers les moins chers au m² affichent souvent les rendements bruts les plus élevés. Bayut estimait au 3e trimestre 2026 des rendements bruts d'environ 7,1 % pour les appartements de JVC et 7,4 % à Town Square, contre des niveaux plus bas dans le très haut de gamme. Un rendement brut n'est cependant qu'un point de départ : charges, vacance, gestion et frais d'achat le réduisent. Notre méthode : calculer le rendement net.

6. Comment vérifier le prix d'un bien précis

1. Relevez les transactions enregistrées dans le même immeuble ou la même rue sur 6 à 12 mois (données du Dubai Land Department).
2. Comparez à surface, étage et vue proches, en AED/sq ft.
3. Pour un projet sur plan, comparez avec les ventes du secondaire du secteur et les projets concurrents livrés à la même date.
4. Demandez le détail des charges annuelles et intégrez-les à votre calcul.

Vous voulez situer le contexte de marché ? Lisez notre analyse du marché immobilier de Dubaï en 2026.

Les contenus sont informatifs et ne constituent pas un conseil fiscal, juridique ou financier. Chiffres et règles vérifiés le 28 octobre 2026 ; ils peuvent évoluer.