Tasvan Amed · visuel de synthèse du projet présenté ci-dessous.
Investir à Bali
Un interlocuteur francophone pour votre villa à Bali.
Bali attire chaque année plusieurs millions de voyageurs internationaux, et une part croissante d’entre eux choisit une villa privée plutôt qu’une chambre d’hôtel. Pour un investisseur francophone, l’île offre des prix d’entrée plus accessibles que de nombreuses destinations balnéaires, une clientèle locative diversifiée et un cadre de vie recherché.
Mais acheter à Bali ne ressemble pas à un achat en Europe ou à Dubaï : un étranger n’y devient pas propriétaire du terrain, les licences de location sont strictement encadrées et les règles d’urbanisme varient d’un district à l’autre. Je vous aide à comprendre ces règles, à comparer les projets et les zones, et à préparer les bonnes questions avant de réserver.
Préparer votre investissement immobilier à Bali
Commencez par le mode d’acquisition, le budget total et l’usage de la villa. Ces guides vous aident à organiser les vérifications avant de comparer des biens.
Après la banque et la gestion de projets IT, j’ai choisi l’immobilier. J’accompagne aujourd’hui vos projets à Dubaï et à Bali avec la même méthode : écouter, comparer et suivre chaque dossier.
Votre budget, l’usage du bien et vos attentes passent avant la sélection des projets. Nous préparons ensemble les questions à poser et les informations à réunir avant toute décision.
FrançaisEnglishРусскийNederlands
Ce que vous obtenez
Un accompagnement de bout en bout.
01
Sélection de villas
Des biens à étudier selon votre budget, votre usage et vos attentes.
02
Analyse du projet
Emplacement, coût total et hypothèses de location à comparer.
03
Suivi du dossier
Coordination des étapes avec les interlocuteurs locaux.
04
Échanges en français
Un interlocuteur pour vos questions et le suivi de votre recherche.
Cadre juridique
Comment un étranger peut-il acheter à Bali ?
En Indonésie, la pleine propriété du sol (Hak Milik) est réservée aux citoyens indonésiens. Les montages avec prête-nom (« nominee ») sont illégaux et n’offrent aucune protection. Il existe en revanche trois voies légales.
Leasehold (Hak Sewa)
Hak Pakai
PT PMA + HGB
Principe
Bail notarié de longue durée
Droit d’usage enregistré à votre nom
Société indonésienne à capitaux étrangers titulaire d’un droit de bâtir
Durée
Selon contrat, souvent 20 à 30 ans, extensions négociables
Jusqu’à 80 ans (30 + 20 + 30)
Jusqu’à 80 ans (30 + 20 + 30)
Condition
Aucune résidence requise
Documents d’immigration recevables et seuils applicables
Capital et plan d’investissement minimaux
Location touristique
Via la licence du bailleur, de l’opérateur ou d’une PT PMA
Usage résidentiel, pas de location commerciale
Oui, avec licence villa
Profil
Investisseur non résident
Résident qui achète sa résidence
Investisseur qui exploite en direct
La plupart des villas proposées aux investisseurs internationaux sont en leasehold. La durée du bail, les conditions d’extension et la possibilité de céder le bail sont donc au cœur de l’analyse.
Informations générales, non constitutives d’un conseil juridique. Faites vérifier le titre et le contrat par un notaire PPAT et un avocat indépendants.
Les atouts de Bali, les principales zones, le potentiel locatif et les points à vérifier avant de vous lancer. Édition du 21 septembre 2026.
PDF · 23,2 Mo · Renseignez vos coordonnées pour télécharger le guide.
Préparer une visite sur place
Regroupez les plans, les conditions proposées et vos questions avant le voyage. Sur place, observez les accès, les alentours, le voisinage et les biens déjà livrés.
Dossier Tasvan 5, pages 1, 5, 6 et 9. Visuel de présentation du projet.
Terra Sky Real Estate
Kaba-Kaba · Kediri
Terra Sky · Kaba-Kaba
Villa avec jardin et piscine à Kaba-Kaba. Bail de 30 ans indiqué dans l’offre ; option rooftop de 14 000 €. Livraison prévisionnelle annoncée : mars 2028.
Offre Terra Sky Kaba-Kaba, pages 1–2, et brochure pages 29–38. Visuel de synthèse ; conditions à confirmer au contrat.
Découvrir la résidence Terra Sky
Ensemble annoncé sur environ 2 500 m², avec lofts une chambre et villas deux et trois chambres. Piscine commune, réception, fitness, sauna et cinéma en plein air figurent parmi les équipements prévus dans la brochure.
Brochure, pages 9–13, et plan architecte fourni. Visuels et implantation prévisionnels, à confirmer avec les documents contractuels.
Terra Sky Real Estate · Visuel de synthèse
Kaba-Kaba · Kediri
Terra Sky · Loft 1 chambre
Un loft sur deux niveaux avec cuisine équipée, suite à l’étage et piscine privée. Livraison prévisionnelle annoncée en mars 2028 ; bail initial de 30 ans selon les documents du projet.
Offre Cassandra 2 Villa C, pages 1–3 et 10–11. Photographies du dossier fourni.
Prix et caractéristiques issus des dossiers communiqués, hors frais éventuels. Disponibilités, conditions et calendrier à confirmer avant réservation. Les visuels de synthèse représentent un projet, pas une villa déjà livrée.
Comprendre le marché
Le bon bien, au bon endroit.
Emplacement, environnement, accès et gestion locative : chaque zone mérite une analyse adaptée à votre projet.
Côte sud-ouest : surf, cafés, clientèle jeune et nomades digitaux. Demande locative forte, concurrence élevée et circulation dense. Pererenan et Tumbak Bayuh prolongent la zone vers l’ouest, avec des prix d’entrée plus doux.
Uluwatu & Bukit
Falaises, plages et couchers de soleil, clientèle haut de gamme. Zone très recherchée, mais urbanisme sous surveillance : des constructions illégales y ont été démolies en 2025.
Ubud
Rizières, bien-être et culture. Clientèle de séjours plus longs, ambiance calme, loin de la mer.
Sanur
Côte est, familles et retraités, mer calme, proche de l’aéroport et de Denpasar. Marché plus mature et plus stable.
Nusa Dua
Enclave hôtelière planifiée et sécurisée, positionnement premium et familial, peu de terrains disponibles pour des villas.
Amed (Karangasem)
Côte est préservée, plongée et snorkeling. Prix d’entrée bas, mais éloignement de l’aéroport, demande plus saisonnière et zonage à vérifier de près.
Kaba-Kaba (Tabanan)
Entre rizières et côte, proche de Canggu, dans un secteur en développement. Environnement plus calme et foncier moins cher que le sud ; zonage et permis sont les premiers documents à demander.
Chaque zone a ses règles d’urbanisme. Avant toute réservation, on vérifie que la parcelle est bien classée pour un usage touristique.
Le prix affiché n’est jamais le coût final. Prévoyez notamment :
Notaire (PPAT) et vérification du titre
Avocat pour la revue du contrat de bail ou de vente
Taxe d’acquisition (BPHTB) selon la structure retenue
Constitution et gestion d’une PT PMA si vous exploitez en direct
Mobilier et équipement s’ils ne sont pas inclus
Taxe foncière annuelle (PBB), généralement modeste
En exploitation : commission de gestion locative, entretien (piscine, jardin, climatisation), charges et fiscalité locale sur les revenus.
Louer votre villa légalement
Le ministère indonésien du Tourisme renforce la vérification des autorisations des hébergements commercialisés sur les plateformes. Vérifiez le NIB, l’activité déclarée et les autorisations de l’opérateur ; un bien non conforme peut être retiré des plateformes.
Une villa louée à des touristes réunit un zonage compatible, un permis de construire (PBG), un certificat de conformité (SLF), une licence d’hébergement et les enregistrements fiscaux. Un étranger ne peut pas détenir cette licence à titre personnel : elle est portée par le bailleur indonésien, l’opérateur de la résidence ou votre PT PMA.
C’est l’une des premières questions que nous posons au promoteur : qui détient la licence, dans quel zonage, et quand sera-t-elle délivrée ?
Oui, mais pas en pleine propriété du terrain. Les voies légales sont le leasehold (bail de longue durée), le Hak Pakai (sous conditions) et la société PT PMA. Les montages avec prête-nom indonésien sont illégaux.
Qu’est-ce qu’un leasehold à Bali ?
C’est un bail notarié de longue durée sur un terrain ou une villa. Vous détenez le droit d’usage pour la durée fixée au contrat. À l’échéance, le bien revient au propriétaire du terrain, sauf extension prévue. La durée restante influence directement la valeur de revente.
Faut-il habiter en Indonésie pour investir ?
Non pour un leasehold ou une PT PMA. Pour le Hak Pakai, les documents d’immigration et les conditions applicables au bien doivent être vérifiés.
Puis-je louer ma villa sur Airbnb ?
Oui, si la villa dispose des licences requises et d’un enregistrement vérifié. Les annonces non conformes peuvent être retirées des plateformes ; vérifiez les règles actuelles auprès de l’opérateur.
Quelle zone choisir à Bali ?
Elle dépend de votre budget, de la clientèle visée et de votre usage personnel. Canggu et Uluwatu visent une demande touristique forte, Sanur et Ubud des séjours plus calmes, Amed un positionnement nature à prix d’entrée plus bas.
Quel budget prévoir pour une villa à Bali ?
Les projets présentés sur cette page démarrent autour de 140 000 € pour une villa de deux chambres en leasehold. Ajoutez les frais d’acquisition, l’éventuelle structure juridique et l’ameublement.
Acheter sur plan à Bali, est-ce risqué ?
Le risque principal porte sur les délais et les permis. Vérifiez le zonage de la parcelle, l’existence du permis de construire, l’historique du promoteur (biens déjà livrés) et l’échéancier de paiement lié à l’avancement des travaux.
Pouvez-vous m’accompagner si je vis en Belgique, en France ou en Suisse ?
Oui. L’essentiel de la préparation se fait à distance, en français. Nous organisons ensuite une visite sur place si vous le souhaitez.
Villa de deux ou trois chambres : comment choisir ?
Commencez par l’usage recherché et le budget total. Comparez ensuite les biens de la même zone : prix, surface, coûts de fonctionnement et adéquation avec les visiteurs ciblés. Le nombre de chambres seul ne permet pas de conclure sur la rentabilité.
Comment combiner séjours personnels et location ?
Notez d’abord les dates auxquelles vous souhaitez utiliser la villa. Elles doivent être prises en compte dans le calendrier et les hypothèses de location, avec les coûts de gestion et d’entretien.
Pourquoi visiter les alentours du bien ?
Une photo ne montre pas toujours les accès, le voisinage ou le bruit. Une visite permet de confronter vos attentes à l’environnement réel et de préparer vos questions.
Avis clients · Expérience de Mago à Dubaï
La confiance se construit.
« Merci à Hajar et Mago pour leur accompagnement dans la réalisation de mon premier achat. »
Raphaël Falconnat
Avis repris du site Mago Immo Dubai · Achat à Dubaï
Ce témoignage concerne un accompagnement à Dubaï.
Calculer votre rendement locatif net à Bali
Testez votre propre scénario en euros. Les valeurs préremplies sont un exemple fictif, pas une estimation du marché ni une offre. Le calcul retire une vacance exprimée en mois équivalents, puis vos coûts annuels.
Formule : [recettes annuelles × (1 − vacance / 12) − coûts annuels] / capital engagé × 100. Si vos recettes incluent déjà la vacance, indiquez zéro mois pour éviter de la déduire deux fois. Incluez les charges à votre charge, la gestion, l’entretien, les assurances et les frais récurrents pertinents. Ce résultat exclut les impôts, le crédit et l’évolution du prix du bien ; il ne constitue pas une prévision.
Le calcul s’effectue dans votre navigateur. Les montants saisis dans cet outil ne sont pas envoyés avec les formulaires de contact.
Guide gratuit · PDF · 7 pages
