Цены на недвижимость в Дубае в 2026 году: стоимость квадратного метра по районам

Инвестиции в Дубае: гид для подготовки проекта

В Дубае цены указывают за квадратный фут (sq ft), а не за квадратный метр. Разница между студией в JVC и квартирой на Пальме — более чем в два раза. Вот последние опубликованные ориентиры в пересчёте на м² и как ими пользоваться, не попадая в ловушки объявлений.

1. Квадратные футы и метры: нужный пересчёт

Застройщики, порталы и аналитические отчёты в Дубае указывают площадь в квадратных футах. Один квадратный метр равен 10,764 кв. фута. Квартира площадью 750 sq ft — это около 70 м².

Пересчёт цены: AED/sq ft × 10,764 = AED/м². Чтобы получить доллары, разделите на 3,6725 — фиксированный курс дирхама. Пример: 1 500 AED/sq ft ≈ 16 150 AED/м² ≈ 4 400 USD/м².

Обращайте внимание и на заявленную площадь: в Дубае она часто включает балкон, а иногда и часть террасы. Два объекта «по 70 м²» не всегда дают одинаковую жилую площадь.

2. Средние цены в 2026 году

По отчёту Savills за третий квартал 2026 года средняя цена сделок составляет:

Savills отмечает снижение средней цены квартир на 4,8% за квартал, но лишь на 1,7% в сопоставимых объектах: часть снижения объясняется структурой проданных за квартал объектов. Индекс ValuStrat, отслеживающий стоимость корзины объектов, в августе 2026 года показал снижение на 3,1% за год.

3. Разница между районами

Портал Bayut ежеквартально публикует средние цены предложения в основных районах. В третьем квартале 2026 года:

Это цены предложения, а не цены сделок. Они помогают сориентироваться в районе, но не определяют цену конкретного юнита. Профили районов сравниваются в нашем гиде по районам Дубая.

4. Что влияет на цену квартиры

• Микролокация: вид, близость к метро, соседняя стройка.
• Готовый объект или off-plan: новый проект с рассрочкой часто стоит дороже вторичного рынка в том же районе.
• Этаж, ориентация и вид, которые высоко ценятся в башнях.
• Сервисные сборы (service charges), которые сильно различаются от здания к зданию и снижают доходность.
• Застройщик и качество здания, от которых зависит перепродажа.

5. Цена и доходность: две разные логики

Самые недорогие за квадратный метр районы часто показывают самую высокую валовую доходность. Bayut в 3-м квартале 2026 года оценивал валовую доходность квартир в JVC примерно в 7,1%, в Town Square — 7,4%, тогда как в сегменте ультра-люкс она ниже. Но валовая доходность — лишь отправная точка: сервисные сборы, простой, управление и расходы на покупку её снижают. Наш метод: расчёт чистой доходности.

6. Как проверить цену конкретного объекта

1. Изучите зарегистрированные сделки в том же здании или на той же улице за 6–12 месяцев (данные Земельного департамента Дубая).
2. Сравнивайте близкие по площади, этажу и виду объекты в AED/sq ft.
3. Для проекта off-plan сравнивайте с продажами на вторичном рынке района и с конкурирующими проектами, сдающимися в те же сроки.
4. Запросите годовые сервисные сборы и включите их в расчёт.

Хотите понять контекст рынка? Прочитайте наш анализ рынка недвижимости Дубая в 2026 году.

Материалы носят информационный характер и не являются налоговой, юридической или финансовой консультацией. Цифры и правила проверены 28 октября 2026 г.; они могут измениться.