Каждый год Бали принимает несколько миллионов иностранных путешественников, и всё больше из них выбирают частную виллу, а не номер в отеле. Инвестору остров предлагает более доступные цены входа, чем многие курортные направления, разнообразную аудиторию арендаторов и востребованный образ жизни.
Но покупка на Бали не похожа на покупку в Европе или в Дубае: иностранец не становится собственником земли, лицензии на аренду строго регулируются, а градостроительные правила различаются от округа к округу. Я помогаю разобраться в этих правилах, сравнить проекты и районы и подготовить правильные вопросы до бронирования.
Подготовка инвестиций в недвижимость на Бали
Начните со способа приобретения, общего бюджета и назначения виллы. Эти гиды помогут организовать проверки до сравнения объектов.
После банковской сферы и управления IT-проектами я выбрал недвижимость. Сегодня я сопровождаю ваши проекты в Дубае и на Бали по одному и тому же методу: выслушать, сравнить и довести каждое дело до конца.
Ваш бюджет, назначение объекта и ожидания важнее, чем подборка проектов. Мы вместе готовим вопросы, которые нужно задать, и сведения, которые нужно собрать до принятия решения.
FrançaisEnglishРусскийNederlands
Что вы получаете
Сопровождение от начала до конца.
01
Подбор вилл
Объекты для рассмотрения с учётом вашего бюджета, целей использования и ожиданий.
02
Анализ проекта
Расположение, полная стоимость и допущения по аренде для сравнения.
03
Ведение сделки
Координация этапов с местными партнёрами.
04
Общение на русском языке
Один специалист для ваших вопросов и для сопровождения поиска.
Правовая основа
Как иностранец может купить на Бали?
В Индонезии полная собственность на землю (Hak Milik) доступна только гражданам Индонезии. Схемы с номинальным владельцем («nominee») незаконны и не дают никакой защиты. Зато есть три законных пути.
Leasehold (Hak Sewa)
Hak Pakai
PT PMA + HGB
Суть
Нотариально заверенная долгосрочная аренда
Право пользования, зарегистрированное на ваше имя
Индонезийская компания с иностранным капиталом, владеющая правом застройки
Срок
По договору, чаще 20–30 лет, продление — по договорённости
До 80 лет (30 + 20 + 30)
До 80 лет (30 + 20 + 30)
Условие
Резидентство не требуется
Допустимые иммиграционные документы и действующие пороги
Минимальный капитал и инвестиционный план
Туристическая аренда
Через лицензию арендодателя, оператора или PT PMA
Жилое использование, без коммерческой сдачи
Да, с лицензией на виллу
Профиль
Инвестор-нерезидент
Резидент, покупающий жильё для себя
Инвестор, который сам управляет объектом
Большинство вилл, которые предлагают международным инвесторам, оформляются в leasehold. Поэтому срок аренды, условия продления и возможность уступить аренду — в центре анализа.
Общая информация, не являющаяся юридической консультацией. Титул и договор должны проверить независимые нотариус PPAT и юрист.
Материалы Tasvan 5, стр. 1, 5, 6 и 9. Презентационное изображение проекта.
Terra Sky Real Estate
Каба-Каба · Кедири
Terra Sky · Каба-Каба
Вилла с садом и бассейном в Каба-Каба. В предложении указана аренда на 30 лет; опция руфтопа — 14 000 €. Заявленный ориентировочный срок сдачи: март 2028 года.
Предложение Terra Sky Kaba-Kaba, стр. 1–2, и брошюра, стр. 29–38. Визуализация; условия подтверждаются договором.
Узнать о комплексе Terra Sky
Заявленный комплекс площадью около 2 500 м² с лофтами с одной спальней и виллами с двумя и тремя спальнями. Среди запланированных в брошюре удобств — общий бассейн, ресепшен, фитнес-зал, сауна и кинотеатр под открытым небом.
Брошюра, стр. 9–13, и предоставленный план архитектора. Изображения и расположение предварительные, подлежат подтверждению договорными документами.
Terra Sky Real Estate · Визуализация
Каба-Каба · Кедири
Terra Sky · Лофт с 1 спальней
Двухуровневый лофт с оборудованной кухней, спальней на втором этаже и собственным бассейном. Заявленный ориентировочный срок сдачи — март 2028 года; первоначальная аренда на 30 лет согласно документам проекта.
Предложение Cassandra 2 Villa C, стр. 1–3 и 10–11. Фотографии из предоставленных материалов.
Цены и характеристики взяты из предоставленных материалов, без учёта возможных сборов. Наличие, условия и сроки нужно подтвердить до бронирования. Визуализации показывают проект, а не уже сданную виллу.
Понять рынок
Правильный объект в правильном месте.
Расположение, окружение, доступность и управление арендой: каждый район заслуживает анализа с учётом вашего проекта.
Восточное побережье Бали · изображение из материалов Tasvan Amed.
Юго-западное побережье: сёрфинг, кафе, молодая аудитория и цифровые кочевники. Высокий спрос на аренду, сильная конкуренция и плотное движение. Переренан и Тумбак-Баюх продолжают этот район на запад, с более мягкими ценами входа.
Улувату и Букит
Скалы, пляжи и закаты, премиальная аудитория. Очень востребованный район, но застройка под пристальным контролем: в 2025 году здесь снесли незаконные постройки.
Убуд
Рисовые террасы, велнес и культура. Гости приезжают на более длительный срок, спокойная атмосфера, далеко от моря.
Санур
Восточное побережье, семьи и пенсионеры, спокойное море, рядом аэропорт и Денпасар. Более зрелый и стабильный рынок.
Нуса-Дуа
Спланированный и охраняемый отельный анклав, премиальное и семейное позиционирование, мало участков под виллы.
Амед (Карангасем)
Нетронутое восточное побережье, дайвинг и снорклинг. Низкие цены входа, но удалённость от аэропорта, более сезонный спрос и зонирование, которое нужно тщательно проверять.
Каба-Каба (Табанан)
Между рисовыми полями и побережьем, рядом с Чангу, в развивающемся районе. Более спокойная обстановка и более дешёвая земля, чем на юге; зонирование и разрешения — первые документы, которые нужно запросить.
В каждом районе свои градостроительные правила. До любого бронирования мы проверяем, что участок действительно предназначен для туристического использования.
Заявленная цена никогда не равна итоговой стоимости. Заложите, в частности:
Нотариус (PPAT) и проверка титула
Юрист для проверки договора аренды или купли-продажи
Налог на приобретение (BPHTB) в зависимости от выбранной структуры
Создание и ведение PT PMA, если вы управляете объектом сами
Мебель и оборудование, если они не входят в стоимость
Ежегодный земельный налог (PBB), как правило, небольшой
В период эксплуатации: комиссия за управление арендой, обслуживание (бассейн, сад, кондиционеры), текущие расходы и местные налоги на доход.
Как сдавать виллу легально
Министерство туризма Индонезии усиливает проверку разрешений у объектов размещения, которые продвигаются на платформах. Проверьте NIB, заявленный вид деятельности и разрешения оператора; объект, не соответствующий требованиям, может быть удалён с платформ.
У виллы, которую сдают туристам, должны быть подходящее зонирование, разрешение на строительство (PBG), сертификат соответствия (SLF), лицензия на размещение и налоговая регистрация. Иностранец не может лично владеть этой лицензией: её держит индонезийский арендодатель, оператор комплекса или ваша PT PMA.
Это один из первых вопросов, которые мы задаём застройщику: кто держит лицензию, какое зонирование и когда она будет выдана?
Да, но не в полную собственность на землю. Законные пути — leasehold (долгосрочная аренда), Hak Pakai (при соблюдении условий) и компания PT PMA. Схемы с индонезийским номинальным владельцем незаконны.
Что такое leasehold на Бали?
Это нотариально заверенная долгосрочная аренда участка или виллы. Вы владеете правом пользования на срок, указанный в договоре. По его окончании объект возвращается собственнику земли, если не предусмотрено продление. Оставшийся срок напрямую влияет на цену перепродажи.
Нужно ли жить в Индонезии, чтобы инвестировать?
Для leasehold или PT PMA — нет. Для Hak Pakai нужно проверить иммиграционные документы и условия, применимые к объекту.
Могу ли я сдавать виллу через Airbnb?
Да, если у виллы есть необходимые лицензии и подтверждённая регистрация. Объявления, не соответствующие требованиям, могут быть удалены с платформ; уточняйте действующие правила у оператора.
Какой район Бали выбрать?
Это зависит от вашего бюджета, целевой аудитории и личного использования. Чангу и Улувату ориентированы на высокий туристический спрос, Санур и Убуд — на более спокойный отдых, Амед — на природу и более низкую цену входа.
Какой бюджет закладывать на виллу на Бали?
Проекты на этой странице начинаются примерно от 140 000 € за виллу с двумя спальнями в leasehold. Добавьте расходы на приобретение, возможную юридическую структуру и меблировку.
Рискованно ли покупать на Бали на стадии строительства?
Главный риск связан со сроками и разрешениями. Проверьте зонирование участка, наличие разрешения на строительство, историю застройщика (уже сданные объекты) и график платежей, привязанный к ходу работ.
Можете ли вы сопровождать меня, если я живу в другой стране?
Да. Основная подготовка проходит дистанционно, на русском языке. Затем, если хотите, мы организуем поездку на место.
Вилла с двумя или тремя спальнями: как выбрать?
Начните с назначения объекта и общего бюджета. Затем сравните объекты в одном районе: цену, площадь, расходы на содержание и соответствие целевым гостям. Одно лишь количество спален ничего не говорит о доходности.
Как совмещать собственное проживание и сдачу в аренду?
Сначала отметьте даты, когда вы хотите сами пользоваться виллой. Их нужно учесть в календаре и в допущениях по аренде — вместе с расходами на управление и обслуживание.
Зачем осматривать окрестности объекта?
Фотография не всегда показывает подъезды, соседство или шум. Поездка позволяет сопоставить ожидания с реальной обстановкой и подготовить вопросы.
Отзывы клиентов · Опыт Маго в Дубае
Доверие выстраивается.
«Спасибо Хаджар и Маго за сопровождение моей первой покупки.»
Raphaël Falconnat
Отзыв с сайта Mago Immo Dubai · Покупка в Дубае
Этот отзыв относится к сопровождению сделки в Дубае.
Поговорим о вашем проекте
Первый звонок — без обязательств.
Расскажите о бюджете и целях, чтобы подготовить наш разговор.
Бесплатный гид · PDF · 7 страниц · на французском языке
