« Peut-on vraiment acheter à Bali quand on n’est pas indonésien ? » C’est la première question que me posent presque tous les investisseurs. La réponse est oui, mais pas comme en Europe. Comprendre les trois structures possibles est la base de toute décision.
Réponse rapide
- Un étranger ne peut pas détenir la pleine propriété du sol (Hak Milik) en Indonésie.
- Trois voies légales : le leasehold, le Hak Pakai (sous conditions) et la société PT PMA.
- Les montages avec prête-nom (« nominee ») sont illégaux et ne vous protègent pas.
- La plupart des villas proposées aux investisseurs non résidents sont en leasehold.
Un projet de villa à Bali ? Posez votre question à Mago sur WhatsApp, en français.
Poser ma question sur WhatsApp1. La règle de départ : pas de pleine propriété du sol
La loi agraire indonésienne réserve la pleine propriété de la terre aux citoyens indonésiens. Un étranger ne peut donc pas acheter un terrain « en son nom » au sens où on l’entend en Belgique ou en France.
Pendant des années, certains ont contourné la règle en faisant acheter un Indonésien pour leur compte, avec un contrat privé de « nominee ». Ce montage est explicitement illégal. En cas de litige, l’étranger n’a aucun droit opposable sur le bien. Si l’on vous propose ce schéma, c’est un signal d’alerte.
2. Le leasehold (Hak Sewa)
C’est la formule la plus répandue pour les investisseurs non résidents. Vous signez devant notaire un bail de longue durée sur un terrain, une villa ou un lot dans une résidence. Pendant cette durée, vous disposez du bien : vous l’occupez, le louez (dans le respect des licences) ou cédez le bail.
Durées courantes : 20 à 30 ans, parfois avec une option d’extension négociée dès le départ.
Avantages : pas de condition de résidence, ticket d’entrée plus bas, procédure relativement simple.
Points de vigilance : à l’échéance, le bien revient au propriétaire du terrain, sauf extension. La valeur de revente dépend fortement de la durée restante. Les conditions d’extension (prix, durée, préavis) doivent être écrites dès la signature. Voir aussi notre checklist des 10 clauses d’un leasehold.
3. Le Hak Pakai (droit d’usage)
Le Hak Pakai est un droit enregistré au cadastre indonésien (BPN), au nom d’un étranger. Il peut durer jusqu’à 80 ans au total, accordés en trois étapes (30 ans, puis 20, puis 30), chacune soumise à conditions.
Le PP 18/2021, article 69 et son explication, mentionne des documents d’immigration : visa, passeport ou titre de séjour. Les limites de prix, de surface et d’usage du bien doivent également être vérifiées. Il serait donc trop restrictif de présenter un KITAS/KITAP comme une condition universelle. Faites confirmer votre éligibilité et les formalités pour le bien précis par le PPAT et un avocat indépendant.
4. La PT PMA et le droit de bâtir (HGB)
La PT PMA est une société de droit indonésien détenue par des étrangers. Elle peut être titulaire d’un droit de bâtir (Hak Guna Bangunan, HGB) jusqu’à 80 ans, ou d’un leasehold. C’est la structure qui permet d’exploiter soi-même une villa en location touristique, avec les licences à son nom.
Elle implique un capital libéré et un plan d’investissement minimaux (seuils revus en 2025, à confirmer au moment du projet), une comptabilité et des déclarations fiscales mensuelles, ainsi que des frais de constitution et de gestion. Pour une seule villa gérée par un opérateur, elle n’est pas toujours nécessaire : la licence peut être portée par le bailleur ou la société de gestion de la résidence.
5. Comparatif rapide
| Critère | Leasehold | Hak Pakai | PT PMA |
|---|---|---|---|
| Résidence exigée | Non | Oui | Non |
| Location touristique | Selon licence | Non | Oui, avec licence |
| Complexité | Faible | Moyenne | Élevée |
| Coût de structure | Faible | Moyen | Élevé |
Mes 5 vérifications systématiques
- Le titre du terrain : certificat vérifié auprès du BPN, propriétaire identifié.
- Le zonage : la parcelle autorise-t-elle un usage touristique ?
- Les permis : permis de construire (PBG) et certificat de conformité (SLF), ou calendrier réaliste pour les obtenir.
- La licence de location : qui la détient et sous quelle forme ?
- Le contrat : relu par un avocat indépendant, pas uniquement par celui du vendeur.
Questions fréquentes
Un étranger peut-il être propriétaire d’un terrain à Bali ?
Non, pas en pleine propriété. Il peut détenir un leasehold, un Hak Pakai s’il remplit les conditions applicables, ou passer par une PT PMA titulaire d’un droit de bâtir.
Le leasehold est-il sûr ?
Il peut l’être si le titre du bailleur est vérifié, le bail notarié et les clauses d’extension, de cession et de transmission clairement rédigées.
Faut-il créer une société pour acheter une villa ?
Pas forcément. C’est utile surtout si vous voulez exploiter vous-même la location. Dans une résidence gérée, l’opérateur porte souvent la licence.
Sources
Sources officielles vérifiées le 4 octobre 2026
Mago Kitaev, courtier immobilier agréé à Dubaï (RERA, BRN 82528), basé à Business Bay. Ancien chef de projet en banque et IT, il accompagne les investisseurs francophones depuis 2024. Voir son parcours
Article à visée informative, mis à jour le 28 septembre 2026. Il ne constitue ni un conseil juridique, ni un conseil fiscal, ni un conseil financier. La réglementation indonésienne évolue fréquemment : faites vérifier chaque projet par un notaire PPAT et un avocat indépendants.