La location saisonnière est au cœur de la plupart des projets d’investissement à Bali. Depuis 2026, elle ne s’improvise plus. Voici ce qu’il faut pour louer légalement.

Réponse rapide

  • Vérifiez le NIB et les autorisations de l’opérateur avant d’envisager une location touristique.
  • Un étranger ne peut pas détenir personnellement une licence d’hébergement touristique.
  • La licence est portée par le bailleur indonésien, l’opérateur de la résidence ou une PT PMA.
  • Les taxes locales doivent être intégrées à toute projection de rentabilité.

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1. Vérifier la conformité de l’hébergement

Le communiqué du ministère du Tourisme du 26 mai 2026 distingue le retrait d’hébergements sans autorisation et un futur système de vérification automatique avec les plateformes. Celui-ci doit contrôler notamment le NIB, le KBLI et le NKU ; son lancement est annoncé comme un objectif pour juin 2027. Ce calendrier annoncé ne permet pas d’affirmer que le système était déjà généralisé au 31 mars 2026.

La présence d’une annonce sur une plateforme ne prouve pas sa conformité. Demandez les autorisations et l’identité de l’exploitant avant de retenir un scénario locatif.

2. Les éléments nécessaires

Une villa louée légalement à des touristes réunit en général :

  • Un zonage compatible : la parcelle doit autoriser l’activité touristique.
  • Un permis de construire (PBG) correspondant à l’usage réel du bâtiment.
  • Un certificat de conformité (SLF) attestant que le bâtiment respecte les normes.
  • Un enregistrement d’entreprise (NIB) avec le bon code d’activité.
  • Une licence d’hébergement adaptée au titulaire.
  • Des numéros fiscaux et des déclarations régulières.

3. Qui peut détenir la licence ?

C’est le point que beaucoup d’acheteurs ignorent : un étranger ne peut pas détenir personnellement une licence d’hébergement touristique en Indonésie. Trois cas de figure se présentent :

  • Leasehold avec bailleur indonésien : la licence peut être portée par le propriétaire du terrain, selon le contrat.
  • Résidence gérée : l’opérateur ou le promoteur porte la licence et gère la villa pour votre compte.
  • PT PMA : votre société détient la licence et exploite directement.

Dans les deux premiers cas, le contrat doit préciser la répartition des revenus, les responsabilités et ce qui se passe si l’opérateur cesse son activité.

4. La fiscalité de la location

Les villas exploitées en location courte durée sont soumises à plusieurs prélèvements, notamment une taxe régionale sur l’hébergement (de l’ordre de 10 % du chiffre d’affaires), un impôt sur le revenu locatif, la taxe foncière annuelle et, au-delà d’un certain seuil, la TVA. Les plateformes ne reversent pas toujours ces taxes à votre place.

Une simulation de rentabilité qui ignore ces montants surestime le rendement.

5. Les sanctions

Amendes, retrait des annonces, démolition pour les constructions sans permis et, pour les étrangers, risque d’expulsion et d’interdiction de territoire. Les autorités ont montré en 2025 qu’elles appliquent ces mesures.

À demander par écrit avant de réserver

  • Le zonage de la parcelle
  • Le numéro et la date du permis de construire
  • L’entité qui portera la licence et le calendrier d’obtention
  • Le modèle de gestion et la grille de frais de l’opérateur

Questions fréquentes

Airbnb est-il interdit à Bali ?

Non. Les annonces doivent en revanche correspondre à un hébergement enregistré et licencié. Les annonces non conformes peuvent être retirées.

Puis-je louer ma villa en mon nom propre ?

Non, un étranger ne peut pas détenir personnellement la licence. Elle est portée par le bailleur, l’opérateur ou une PT PMA.

Quelles taxes s’appliquent aux revenus locatifs ?

Notamment une taxe régionale sur l’hébergement, un impôt sur le revenu locatif et la taxe foncière. Faites valider le calcul par un fiscaliste local.

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Sources

Sources officielles vérifiées le 4 octobre 2026

Mago Kitaev

Mago Kitaev, courtier immobilier agréé à Dubaï (RERA, BRN 82528), basé à Business Bay. Ancien chef de projet en banque et IT, il accompagne les investisseurs francophones depuis 2024. Voir son parcours

Article à visée informative, mis à jour le 28 septembre 2026. Il ne constitue ni un conseil juridique, ni un conseil fiscal, ni un conseil financier. La réglementation indonésienne évolue fréquemment : faites vérifier chaque projet par un notaire PPAT et un avocat indépendants.