La majorité des villas vendues aux investisseurs étrangers à Bali le sont en leasehold. Dans ce système, le contrat est l’actif : sa qualité détermine ce que vous possédez réellement. Voici les dix points que je fais systématiquement vérifier.
1. La durée exacte et la date de départ
Le bail court-il à partir de la signature, de la livraison ou d’une autre date ? Sur un projet livré dans deux ans, la différence peut représenter deux années de jouissance en moins.
2. L’option d’extension
Le droit de prolonger est-il écrit ? À quel prix (fixe, indexé, « à négocier ») ? Avec quel préavis ? Une extension « à discuter » n’est pas une garantie.
3. Le droit de céder le bail
Pouvez-vous revendre votre leasehold à un tiers sans l’accord du bailleur, ou avec un accord qui ne peut être refusé sans motif ? C’est votre porte de sortie.
4. La transmission en cas de décès
Le bail est-il transmissible à vos héritiers ? La clause doit être explicite.
5. Le droit de sous-louer
Indispensable pour un investissement locatif : la location touristique à des tiers doit être expressément autorisée.
6. La licence d’exploitation
Qui détient ou demandera la licence de location ? Le bailleur s’engage-t-il à la maintenir ? Que se passe-t-il s’il ne le fait pas ? Voir les règles de location en 2026.
7. Les permis et la conformité
Le contrat mentionne-t-il le permis de construire et le certificat de conformité ? Qui supporte les conséquences d’une non-conformité antérieure à la signature ?
8. Le sort des constructions à l’échéance
À la fin du bail, la villa revient-elle au bailleur sans indemnité ? Un droit de préférence pour renouveler est-il prévu ?
9. Les taxes et charges
Qui paie la taxe foncière annuelle, les taxes liées au bail et les éventuelles charges de la résidence ? Ces lignes doivent être chiffrées.
10. Le droit applicable et la langue
Le contrat est-il rédigé en indonésien avec une traduction fidèle ? Quel tribunal ou quelle procédure d’arbitrage est prévu en cas de litige ?
En résumé
- Un prix attractif ne compense pas un contrat faible.
- Faites relire le bail par un avocat indépendant du vendeur.
- Exigez la vérification du titre du bailleur auprès du cadastre (BPN) par un notaire PPAT.
Questions fréquentes
Quelle durée de leasehold viser à Bali ?
Les baux de 20 à 30 ans sont courants. Plus que la durée brute, regardez la durée restante à la livraison et les conditions d’extension écrites.
Un leasehold peut-il être revendu ?
Oui, si le contrat autorise la cession du bail. La valeur de revente dépend fortement de la durée restante.
Le leasehold se transmet-il aux héritiers ?
Seulement si le contrat le prévoit explicitement. Vérifiez cette clause avant de signer.
Mago Kitaev, courtier immobilier agréé à Dubaï (RERA, BRN 82528), basé à Business Bay. Ancien chef de projet en banque et IT, il accompagne les investisseurs francophones depuis 2024. Voir son parcours
Article à visée informative, mis à jour le 28 septembre 2026. Il ne constitue ni un conseil juridique, ni un conseil fiscal, ni un conseil financier. La réglementation indonésienne évolue fréquemment : faites vérifier chaque projet par un notaire PPAT et un avocat indépendants.