Bali n’est plus seulement une destination de rêve : c’est un marché immobilier qui se structure. Le tourisme atteint des niveaux inédits, mais les autorités ont aussi durci les règles. Voici les éléments à connaître avant d’investir.
Réponse rapide
- Environ 6,95 millions d’arrivées internationales directes en 2025, près de +10 % sur un an (BPS Bali).
- La conformité de l’hébergement et de son opérateur doit être vérifiée avant la mise en location.
- Plusieurs districts restreignent les nouvelles constructions touristiques sur terres agricoles.
- Les projets conformes gagnent en valeur relative ; les autres prennent un risque sur le capital.
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Poser ma question sur WhatsApp1. Une fréquentation touristique record
Selon l’office statistique de la province (BPS Bali), l’île a accueilli environ 6,95 millions d’arrivées internationales directes en 2025, en hausse de près de 10 % par rapport à 2024. Bali dépasse ainsi son niveau d’avant la pandémie.
Les principaux marchés émetteurs sont l’Australie (près d’un visiteur sur quatre), l’Inde et la Chine, suivies de la Corée du Sud, du Royaume-Uni, de la France (environ 280 000 visiteurs) et des États-Unis. Cette diversité compte : vacances scolaires australiennes, été européen et congés asiatiques n’ont pas lieu aux mêmes périodes.
2. Pourquoi les villas privées attirent
Une grande partie des voyageurs ne séjourne pas à l’hôtel. Couples, familles, groupes d’amis et travailleurs à distance recherchent des villas avec piscine privée, cuisine et espace. C’est ce segment que visent la plupart des projets proposés aux investisseurs.
Attention cependant : l’offre a fortement augmenté dans les zones les plus connues. La demande existe, mais la concurrence aussi. L’emplacement exact, la qualité de la gestion et le positionnement prix font la différence.
3. Ce qui change en 2026
L’enregistrement obligatoire des locations. Le ministère du Tourisme décrit, dans son communiqué du 26 mai 2026, un renforcement des contrôles et un futur système de vérification automatique avec les plateformes. Il faut distinguer les autorisations nécessaires, les mesures de retrait et le calendrier de déploiement annoncé. Détails dans notre article sur les règles de location Airbnb à Bali.
Des restrictions de construction. Les autorités ont restreint les nouvelles constructions touristiques sur terres agricoles dans plusieurs districts, dont Tabanan, Karangasem, Buleleng, Jembrana, Bangli et Klungkung. Ces mesures reposent sur des instructions administratives et peuvent évoluer. Pour un projet sur plan, le zonage et le permis déjà obtenu deviennent centraux.
Des contrôles réels. En 2025, des constructions illégales ont été démolies en bord de plage dans la région d’Uluwatu. Un bien non conforme n’est pas seulement un risque administratif : c’est un risque sur le capital.
4. Ce que cela signifie pour vous
Ces évolutions ne ferment pas le marché, elles le trient. Les projets bien situés, avec un titre propre, un zonage adapté et des licences claires, deviennent plus rares et donc plus précieux. Les autres risquent de perdre leur accès aux plateformes.
Les questions à poser avant d’investir
- La parcelle est-elle en zone touristique ?
- Le permis de construire est-il déjà délivré ?
- Qui portera la licence de location, et à quelle date ?
- Sur quelles données reposent les hypothèses d’occupation et de prix par nuit ?
- Quel est le coût total, frais et fiscalité inclus ?
Questions fréquentes
Est-ce le bon moment pour investir à Bali ?
La demande touristique est forte, mais la réglementation se durcit. Le bon moment dépend surtout de la qualité juridique et de l’emplacement du projet choisi.
Quels pays envoient le plus de touristes à Bali ?
En 2025 : l’Australie, l’Inde et la Chine, suivies de la Corée du Sud, du Royaume-Uni, de la France et des États-Unis (BPS Bali).
Les restrictions de construction concernent-elles toute l’île ?
Non. Elles visent surtout les terres agricoles de certains districts. Chaque parcelle doit être vérifiée au cas par cas.
Sources
Sources officielles vérifiées le 4 octobre 2026
Mago Kitaev, courtier immobilier agréé à Dubaï (RERA, BRN 82528), basé à Business Bay. Ancien chef de projet en banque et IT, il accompagne les investisseurs francophones depuis 2024. Voir son parcours
Article à visée informative, mis à jour le 28 septembre 2026. Il ne constitue ni un conseil juridique, ni un conseil fiscal, ni un conseil financier. La réglementation indonésienne évolue fréquemment : faites vérifier chaque projet par un notaire PPAT et un avocat indépendants.