«Можно ли на самом деле купить на Бали, если вы не гражданин Индонезии?» Это первый вопрос, который мне задают почти все инвесторы. Ответ — да, но не так, как в Европе. Понимание трёх возможных структур — основа любого решения.
Короткий ответ
- Иностранец не может владеть землёй на праве полной собственности (Hak Milik) в Индонезии.
- Три законных пути: leasehold, Hak Pakai (при соблюдении условий) и компания PT PMA.
- Схемы с номинальным владельцем («nominee») незаконны и не защищают вас.
- Большинство вилл, которые предлагают инвесторам-нерезидентам, оформляются в leasehold.
Планируете виллу на Бали? Задайте вопрос Маго в WhatsApp на русском языке.
Задать вопрос в WhatsApp1. Исходное правило: полной собственности на землю нет
Аграрное законодательство Индонезии закрепляет полную собственность на землю только за гражданами Индонезии. Поэтому иностранец не может купить участок «на своё имя» в том смысле, как это понимают в Европе.
Годами некоторые обходили это правило: покупку оформляли на гражданина Индонезии по частному договору «nominee». Такая схема прямо запрещена законом. В случае спора у иностранца нет никаких прав на объект, которые можно защитить. Если вам предлагают такую схему — это тревожный сигнал.
2. Leasehold (Hak Sewa)
Это самый распространённый вариант для инвесторов-нерезидентов. Вы подписываете у нотариуса договор долгосрочной аренды участка, виллы или лота в комплексе. В течение этого срока вы распоряжаетесь объектом: живёте в нём, сдаёте его (с соблюдением лицензий) или уступаете право аренды.
Обычные сроки: от 20 до 30 лет, иногда с опцией продления, согласованной с самого начала.
Преимущества: нет требования о резидентстве, более низкий порог входа, относительно простая процедура.
На что обратить внимание: по истечении срока объект возвращается собственнику земли, если аренда не продлена. Цена перепродажи сильно зависит от оставшегося срока. Условия продления (цена, срок, уведомление) должны быть прописаны при подписании. См. также наш чек-лист из 10 пунктов договора leasehold.
3. Hak Pakai (право пользования)
Hak Pakai — это право, зарегистрированное в земельном кадастре Индонезии (BPN) на имя иностранца. Оно может действовать в общей сложности до 80 лет и предоставляется в три этапа (30 лет, затем 20, затем 30), каждый — при соблюдении условий.
В PP 18/2021, в статье 69 и пояснении к ней, упоминаются иммиграционные документы: виза, паспорт или вид на жительство. Нужно также проверить ограничения по цене, площади и назначению объекта. Поэтому называть KITAS/KITAP обязательным условием для всех было бы слишком узко. Попросите PPAT и независимого юриста подтвердить ваше право на покупку и формальности по конкретному объекту.
4. PT PMA и право застройки (HGB)
PT PMA — это компания по индонезийскому праву, принадлежащая иностранцам. Она может владеть правом застройки (Hak Guna Bangunan, HGB) на срок до 80 лет или правом leasehold. Именно эта структура позволяет самостоятельно управлять виллой как туристической арендой, с лицензиями на своё имя.
Она предполагает минимальный оплаченный капитал и минимальный инвестиционный план (пороги пересмотрены в 2025 году, их нужно уточнять на момент проекта), бухгалтерский учёт и ежемесячную налоговую отчётность, а также расходы на создание и ведение компании. Для одной виллы под управлением оператора она нужна не всегда: лицензию может держать арендодатель или управляющая компания комплекса.
5. Краткое сравнение
| Критерий | Leasehold | Hak Pakai | PT PMA |
|---|---|---|---|
| Требуется резидентство | Нет | Да | Нет |
| Туристическая аренда | Зависит от лицензии | Нет | Да, с лицензией |
| Сложность | Низкая | Средняя | Высокая |
| Стоимость структуры | Низкая | Средняя | Высокая |
Мои 5 обязательных проверок
- Право на землю: сертификат проверен в BPN, собственник установлен.
- Зонирование: разрешает ли участок туристическое использование?
- Разрешения: разрешение на строительство (PBG) и сертификат соответствия (SLF) либо реалистичный график их получения.
- Лицензия на сдачу в аренду: кто её держит и в какой форме?
- Договор: проверен независимым юристом, а не только юристом продавца.
Частые вопросы
Может ли иностранец владеть землёй на Бали?
Нет, в полную собственность — нельзя. Он может владеть объектом на правах leasehold, оформить Hak Pakai при соблюдении применимых условий либо действовать через PT PMA, которой принадлежит право застройки.
Надёжен ли leasehold?
Может быть надёжным, если право арендодателя проверено, договор заверен нотариально, а условия продления, уступки и наследования чётко прописаны.
Нужно ли создавать компанию, чтобы купить виллу?
Не обязательно. Это полезно прежде всего, если вы хотите сами управлять сдачей в аренду. В управляемом комплексе лицензию часто держит оператор.
Источники
Официальные источники проверены 4 октября 2026 года
Маго Китаев — лицензированный брокер по недвижимости в Дубае (RERA, BRN 82528), офис в Business Bay. В прошлом руководитель проектов в банковской сфере и IT, с 2024 года сопровождает франкоязычных инвесторов. Его путь
Статья носит информационный характер, обновлена 28 сентября 2026 г. Она не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Законодательство Индонезии часто меняется: каждый проект должны проверить независимые нотариус PPAT и юрист.