Бали — уже не просто направление мечты: это рынок недвижимости, который становится более упорядоченным. Турпоток достигает рекордных значений, но власти ужесточили и правила. Вот что нужно знать перед инвестированием.
Короткий ответ
- Около 6,95 млн прямых международных прибытий в 2025 году, почти +10 % за год (BPS Bali).
- Соответствие объекта размещения и его оператора требованиям нужно проверить до начала сдачи в аренду.
- Несколько округов ограничивают новое туристическое строительство на сельскохозяйственных землях.
- Проекты, соответствующие требованиям, относительно растут в цене; остальные рискуют капиталом.
Планируете виллу на Бали? Задайте вопрос Маго в WhatsApp на русском языке.
Задать вопрос в WhatsApp1. Рекордный турпоток
По данным статистического управления провинции (BPS Bali), остров принял около 6,95 млн прямых международных прибытий в 2025 году — почти на 10 % больше, чем в 2024 году. Тем самым Бали превысил допандемийный уровень.
Основные рынки — Австралия (почти каждый четвёртый гость), Индия и Китай, за ними следуют Южная Корея, Великобритания, Франция (около 280 000 гостей) и США. Это разнообразие важно: австралийские школьные каникулы, европейское лето и азиатские праздники приходятся на разное время.
2. Чем привлекают частные виллы
Значительная часть путешественников не останавливается в отелях. Пары, семьи, компании друзей и те, кто работает удалённо, ищут виллы с собственным бассейном, кухней и простором. Именно на этот сегмент ориентировано большинство проектов, предлагаемых инвесторам.
Но будьте внимательны: в самых известных районах предложение сильно выросло. Спрос есть, но есть и конкуренция. Разницу определяют точное расположение, качество управления и ценовое позиционирование.
3. Что меняется в 2026 году
Обязательная регистрация объектов аренды. В сообщении от 26 мая 2026 года Министерство туризма описывает усиление контроля и будущую систему автоматической проверки совместно с платформами. Следует различать необходимые разрешения, меры по удалению объявлений и объявленный график внедрения. Подробности — в нашей статье о правилах сдачи через Airbnb на Бали.
Ограничения на строительство. Власти ограничили новое туристическое строительство на сельскохозяйственных землях в нескольких округах, включая Табанан, Карангасем, Булеленг, Джембрана, Бангли и Клунгкунг. Эти меры основаны на административных указаниях и могут меняться. Для строящегося проекта ключевыми становятся зонирование и уже полученное разрешение.
Реальный контроль. В 2025 году в районе Улувату у пляжа снесли незаконные постройки. Объект, не соответствующий требованиям, — это не только административный риск, но и риск потери капитала.
4. Что это значит для вас
Эти изменения не закрывают рынок, а отсеивают проекты. Хорошо расположенные проекты с чистым титулом, подходящим зонированием и понятными лицензиями встречаются всё реже и потому ценятся выше. Остальные рискуют потерять доступ к платформам.
Вопросы, которые стоит задать перед инвестированием
- Находится ли участок в туристической зоне?
- Выдано ли уже разрешение на строительство?
- Кто будет держателем лицензии на аренду и с какой даты?
- На каких данных основаны прогнозы по заполняемости и цене за ночь?
- Какова полная стоимость с учётом сборов и налогов?
Частые вопросы
Подходящий ли сейчас момент для инвестиций на Бали?
Туристический спрос высок, но регулирование ужесточается. Подходящий момент зависит прежде всего от юридической чистоты и расположения выбранного проекта.
Из каких стран на Бали приезжает больше всего туристов?
В 2025 году: Австралия, Индия и Китай, за ними Южная Корея, Великобритания, Франция и США (BPS Bali).
Касаются ли ограничения на строительство всего острова?
Нет. Они относятся главным образом к сельскохозяйственным землям в отдельных округах. Каждый участок нужно проверять отдельно.
Источники
Официальные источники проверены 4 октября 2026 года
Маго Китаев — лицензированный брокер по недвижимости в Дубае (RERA, BRN 82528), офис в Business Bay. В прошлом руководитель проектов в банковской сфере и IT, с 2024 года сопровождает франкоязычных инвесторов. Его путь
Статья носит информационный характер, обновлена 28 сентября 2026 г. Она не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Законодательство Индонезии часто меняется: каждый проект должны проверить независимые нотариус PPAT и юрист.