Большинство вилл, продаваемых иностранным инвесторам на Бали, оформляются в leasehold. В этой системе договор и есть актив: от его качества зависит, чем вы на самом деле владеете. Вот десять пунктов, которые я всегда прошу проверить.
1. Точный срок и дата начала
С какого момента идёт срок аренды: с подписания, с передачи объекта или с другой даты? Для проекта со сдачей через два года разница может означать два года пользования меньше.
2. Опция продления
Прописано ли право на продление? По какой цене (фиксированной, индексируемой, «по договорённости»)? С каким сроком уведомления? Продление «по согласованию» — это не гарантия.
3. Право уступить аренду
Можете ли вы перепродать leasehold третьему лицу без согласия арендодателя или с согласием, в котором нельзя отказать без причины? Это ваш выход из проекта.
4. Переход прав в случае смерти
Переходит ли аренда к вашим наследникам? Это условие должно быть прописано явно.
5. Право субаренды
Обязательно для инвестиций в аренду: сдача туристам должна быть прямо разрешена.
6. Лицензия на эксплуатацию
Кто держит или будет получать лицензию на аренду? Обязуется ли арендодатель её поддерживать? Что будет, если он этого не сделает? См. правила аренды в 2026 году.
7. Разрешения и соответствие требованиям
Упомянуты ли в договоре разрешение на строительство и сертификат соответствия? Кто отвечает за последствия нарушений, возникших до подписания?
8. Судьба построек по окончании срока
Переходит ли вилла по окончании аренды арендодателю без компенсации? Предусмотрено ли преимущественное право на продление?
9. Налоги и расходы
Кто платит ежегодный земельный налог, налоги, связанные с арендой, и возможные расходы на содержание комплекса? Эти статьи должны быть выражены в цифрах.
10. Применимое право и язык
Составлен ли договор на индонезийском языке с точным переводом? Какой суд или арбитражная процедура предусмотрены на случай спора?
Коротко
- Привлекательная цена не компенсирует слабый договор.
- Отдайте договор на проверку юристу, не зависящему от продавца.
- Требуйте, чтобы нотариус PPAT проверил право арендодателя в земельном кадастре (BPN).
Частые вопросы
На какой срок leasehold ориентироваться на Бали?
Распространены договоры на 20–30 лет. Важнее общего срока — срок, остающийся на момент сдачи объекта, и письменные условия продления.
Можно ли перепродать leasehold?
Да, если договор разрешает уступку аренды. Цена перепродажи сильно зависит от оставшегося срока.
Переходит ли leasehold к наследникам?
Только если это прямо предусмотрено договором. Проверьте этот пункт до подписания.
Маго Китаев — лицензированный брокер по недвижимости в Дубае (RERA, BRN 82528), офис в Business Bay. В прошлом руководитель проектов в банковской сфере и IT, с 2024 года сопровождает франкоязычных инвесторов. Его путь
Статья носит информационный характер, обновлена 28 сентября 2026 г. Она не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Законодательство Индонезии часто меняется: каждый проект должны проверить независимые нотариус PPAT и юрист.