Les brochures promettent souvent 12, 15 voire 20 % de rendement. Les données de marché racontent une histoire plus nuancée : des taux d'occupation moyens autour de 40 %, des frais de gestion élevés, des taxes, et surtout un bail qui perd de la valeur chaque année. Voici comment calculer ce qu'une villa rapporte vraiment.
Réponse rapide
- Données AirROI (octobre 2025 - septembre 2026) : occupation moyenne d'environ 38 % à Canggu et à Ubud, 51 % à Uluwatu.
- La gestion complète coûte souvent 28 à 38 % du chiffre d'affaires, commissions des plateformes comprises (selon un opérateur local).
- Ajoutez la taxe locale sur l'hébergement (de l'ordre de 10 %) et l'impôt sur le revenu locatif.
- En leasehold, retranchez chaque année la perte de valeur du bail : c'est elle qui sépare le rendement affiché du rendement réel.
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Poser ma question sur WhatsApp1. Ce que disent les données de marché
La plateforme d'analyse AirROI publie des moyennes par zone pour les annonces actives sur les douze mois d'octobre 2025 à septembre 2026 :
| Zone | Annonces actives | Taux d'occupation | Prix moyen par nuit | Revenu annuel moyen par annonce |
|---|---|---|---|---|
| Canggu | 3 827 | 38,1 % | ≈ 3,62 M IDR | ≈ 395 M IDR |
| Ubud | 2 861 | 38,7 % | ≈ 1,91 M IDR | ≈ 224 M IDR |
| Uluwatu | 99 | 50,6 % | ≈ 4,17 M IDR | ≈ 573 M IDR |
À titre indicatif, au taux de 16 200 IDR pour 1 USD, 395 millions IDR représentent environ 24 400 USD. Ces chiffres sont des moyennes toutes annonces confondues : une villa récente, bien gérée et bien notée fait mieux, une villa mal située ou mal gérée fait moins bien. L'échantillon d'Uluwatu, limité à 99 annonces dans la définition d'AirROI, est à interpréter avec prudence.
Le principal enseignement : la concurrence est forte dans les zones les plus connues. Un taux d'occupation de 75 % toute l'année, souvent présent dans les brochures, n'est pas une hypothèse prudente.
2. Les frais de gestion et de distribution
La plupart des investisseurs non résidents confient leur villa à un gestionnaire. Selon les grilles publiées par l'opérateur Cabo Bali :
- commission de gestion : environ 15 à 20 % du chiffre d'affaires brut, ou 12 à 14 % plus un forfait mensuel ;
- commissions des plateformes : de l'ordre de 15 % sur Booking.com, 14 à 17 % sur Airbnb ;
- coût total de gestion : 28 à 38 % du chiffre d'affaires ;
- montant restant au propriétaire avant impôt : environ 50 à 60 % du chiffre d'affaires selon le même opérateur.
S'y ajoutent l'électricité, l'eau, internet, l'entretien de la piscine et du jardin, le personnel, les réparations et le renouvellement du mobilier, que le contrat de gestion peut ou non inclure.
3. Les taxes
- Taxe régionale sur l'hébergement : de l'ordre de 10 % du prix des nuitées.
- Impôt sur le revenu locatif : son taux et son mode de prélèvement dépendent de la structure (bailleur, opérateur, PT PMA) et de votre statut. Pour un loyer versé à un non-résident sans établissement en Indonésie, une analyse publiée par Ortax retient une retenue de 20 % sur le montant brut, ce point faisant débat avec le taux libératoire de 10 % applicable aux résidents.
- Taxe foncière annuelle et, le cas échéant, impôts dans votre pays de résidence selon la convention fiscale.
Faites valider le schéma fiscal par un conseiller indonésien avant d'acheter : c'est souvent là que l'écart entre brochure et réalité est le plus grand. Le cadre des licences est détaillé dans louer sa villa sur Airbnb à Bali.
4. L'oubli majeur : l'amortissement du leasehold
Avec un bail de 25 ans, votre droit perd mécaniquement de la valeur chaque année, jusqu'à zéro à l'échéance (sauf extension). Un rendement calculé sans tenir compte de cette érosion est un rendement brut de capital, pas un rendement net.
La correction la plus simple consiste à retrancher chaque année le prix d'achat divisé par la durée du bail : 250 000 USD sur 25 ans = 10 000 USD par an.
5. Un exemple de calcul
Hypothèses purement illustratives, à remplacer par les données de la villa étudiée :
| Poste | Montant annuel (USD) |
|---|---|
| Prix de la villa (leasehold 25 ans, frais inclus) | 250 000 |
| Chiffre d'affaires des nuitées | 40 000 |
| Gestion et commissions (33 %) | - 13 200 |
| Taxe sur l'hébergement (10 %) | - 4 000 |
| Charges d'exploitation et entretien | - 5 000 |
| Revenu avant impôt sur le revenu | 17 800 (7,1 % du prix) |
| Amortissement du bail (250 000 ÷ 25) | - 10 000 |
| Rendement économique avant impôt sur le revenu | 7 800 (3,1 % du prix) |
Dans cet exemple, une villa « à 16 % brut » (40 000 / 250 000) devient un placement à environ 3 % une fois tous les coûts et l'érosion du bail intégrés, avant impôt sur le revenu. Ce n'est pas forcément un mauvais investissement — l'usage personnel, la diversification ou une extension de bail favorable peuvent compter — mais c'est la base honnête de comparaison.
6. Comment améliorer le résultat
- Acheter au bon prix par année de bail, et négocier une option d'extension chiffrée. Voir les prix au m² à Bali.
- Choisir l'emplacement pour la demande, pas pour la brochure : le guide des zones.
- Exiger un gestionnaire transparent : rapports mensuels, accès aux réservations, grille de frais écrite.
- Tester un scénario prudent : occupation inférieure de 10 points, prix par nuit en baisse de 15 %.
Vous hésitez encore entre deux marchés ? Notre comparaison Dubaï ou Bali met les deux logiques côte à côte.
Les chiffres à exiger avant d'acheter
- Historique réel d'occupation et de prix par nuit de villas comparables
- Contrat de gestion avec grille de frais complète
- Schéma fiscal validé (taxe d'hébergement, impôt sur le revenu)
- Durée de bail restante et conditions d'extension
- Calcul net après amortissement du bail
Questions fréquentes
Quel est le taux d'occupation moyen d'une villa à Bali ?
Selon AirROI, sur octobre 2025 - septembre 2026, l'occupation moyenne des annonces actives était d'environ 38 % à Canggu et à Ubud et de 51 % à Uluwatu. Les meilleures villas font nettement mieux, les moins bien gérées nettement moins bien.
Quel rendement espérer d'une villa à Bali ?
Il n'existe pas de chiffre universel. Après gestion, commissions, taxes et charges, le revenu net est souvent très inférieur au rendement brut des brochures, et il faut encore retrancher l'amortissement du bail et l'impôt sur le revenu. Calculez toujours sur des données de villas comparables.
Combien coûte la gestion d'une villa à Bali ?
Selon un opérateur local, la commission de gestion représente souvent 15 à 20 % du chiffre d'affaires, et le coût total de gestion et de distribution 28 à 38 %.
Pourquoi faut-il amortir le leasehold ?
Parce qu'à l'échéance du bail, le bien revient au propriétaire du terrain. Le prix payé s'érode donc chaque année. Ne pas en tenir compte surestime fortement la rentabilité réelle.
Sources (consultées le 28 octobre 2026)
Mago Kitaev, consultant en investissement immobilier à Dubaï, basé à Business Bay. Ancien chef de projet en banque et IT, il accompagne les investisseurs francophones depuis 2024. Voir son parcours
Article à visée informative, publié le 28 octobre 2026. Il ne constitue ni un conseil juridique, ni un conseil fiscal, ni un conseil financier. La réglementation indonésienne évolue fréquemment : faites vérifier chaque projet par un notaire PPAT et un avocat indépendants.