Брошюры часто обещают 12, 15 и даже 20% доходности. Рыночные данные рисуют более сдержанную картину: средняя загрузка около 40%, высокие расходы на управление, налоги и, главное, аренда, которая каждый год теряет в стоимости. Вот как посчитать, сколько вилла приносит на самом деле.
Короткий ответ
- Данные AirROI (октябрь 2025 — сентябрь 2026): средняя загрузка около 38% в Чангу и Убуде, 51% в Улувату.
- Полное управление часто стоит 28–38% выручки, включая комиссии платформ (по данным местного оператора).
- Добавьте местный налог на размещение (около 10%) и подоходный налог на арендный доход.
- При лизхолде ежегодно вычитайте потерю стоимости аренды: именно она отделяет заявленную доходность от реальной.
Планируете виллу на Бали? Задайте вопрос Маго в WhatsApp на русском языке.
Задать вопрос в WhatsApp1. Что говорят рыночные данные
Аналитическая платформа AirROI публикует средние показатели по районам для активных объявлений за двенадцать месяцев с октября 2025 по сентябрь 2026 года:
| Район | Активные объявления | Загрузка | Средняя цена за ночь | Средняя годовая выручка объявления |
|---|---|---|---|---|
| Чангу | 3 827 | 38,1% | ≈ 3,62 млн IDR | ≈ 395 млн IDR |
| Убуд | 2 861 | 38,7% | ≈ 1,91 млн IDR | ≈ 224 млн IDR |
| Улувату | 99 | 50,6% | ≈ 4,17 млн IDR | ≈ 573 млн IDR |
Для ориентира: по курсу 16 200 IDR за 1 USD 395 млн IDR — это около 24 400 USD. Это средние по всем объявлениям: новая, хорошо управляемая вилла с высоким рейтингом показывает больше, неудачно расположенная или плохо управляемая — меньше. Выборку по Улувату (99 объявлений в определении AirROI) стоит интерпретировать осторожно.
Главный вывод: в самых известных районах высокая конкуренция. Загрузка 75% круглый год, которую часто указывают в брошюрах, — не осторожное допущение.
2. Расходы на управление и продажи
Большинство инвесторов-нерезидентов передают виллу управляющей компании. По тарифам, опубликованным оператором Cabo Bali:
- комиссия за управление: около 15–20% валовой выручки или 12–14% плюс ежемесячная фиксированная плата;
- комиссии платформ: около 15% на Booking.com, 14–17% на Airbnb;
- общие расходы на управление: 28–38% выручки;
- остаток собственнику до налогов: около 50–60% выручки по данным того же оператора.
Сверху — электричество, вода, интернет, обслуживание бассейна и сада, персонал, ремонт и обновление мебели, которые договор управления может включать или нет.
3. Налоги
- Региональный налог на размещение: около 10% стоимости проживания.
- Подоходный налог на арендный доход: ставка и порядок удержания зависят от структуры (арендодатель, оператор, PT PMA) и вашего статуса. Для арендной платы нерезиденту без постоянного представительства в Индонезии анализ, опубликованный Ortax, предусматривает удержание 20% с валовой суммы; этот вопрос спорен на фоне окончательной ставки 10% для резидентов.
- Ежегодный налог на землю и здания и, при необходимости, налоги в стране вашего резидентства по налоговому соглашению.
Согласуйте налоговую схему с индонезийским консультантом до покупки: именно здесь разница между брошюрой и реальностью часто максимальна. Лицензирование описано в статье сдача виллы на Бали через Airbnb.
4. Главное упущение: амортизация лизхолда
При аренде на 25 лет ваше право механически теряет стоимость каждый год — до нуля к окончанию срока (если нет продления). Доходность без учёта этого — доходность до потребления капитала, а не чистая доходность.
Простейшая поправка — ежегодно вычитать цену покупки, делённую на срок аренды: 250 000 USD на 25 лет = 10 000 USD в год.
5. Пример расчёта
Допущения исключительно для иллюстрации — замените их данными изучаемой виллы:
| Статья | Сумма в год (USD) |
|---|---|
| Цена виллы (лизхолд 25 лет, с расходами) | 250 000 |
| Выручка от проживания | 40 000 |
| Управление и комиссии (33%) | - 13 200 |
| Налог на размещение (10%) | - 4 000 |
| Эксплуатация и обслуживание | - 5 000 |
| Доход до подоходного налога | 17 800 (7,1% цены) |
| Амортизация аренды (250 000 ÷ 25) | - 10 000 |
| Экономическая доходность до подоходного налога | 7 800 (3,1% цены) |
В этом примере вилла «с 16% валовой доходности» (40 000 / 250 000) превращается во вложение примерно с 3% после всех расходов и амортизации аренды, до подоходного налога. Это не обязательно плохая инвестиция — важны могут быть личный отдых, диверсификация или выгодное продление аренды, — но это честная база для сравнения.
6. Как улучшить результат
- Покупайте по правильной цене за год аренды и договаривайтесь о продлении по заранее оговорённой цене. См. цены за м² на Бали.
- Выбирайте локацию по спросу, а не по брошюре: гид по районам.
- Требуйте прозрачного управляющего: ежемесячные отчёты, доступ к бронированиям, письменная сетка тарифов.
- Проверяйте осторожный сценарий: загрузка на 10 пунктов ниже, цена за ночь на 15% ниже.
Всё ещё выбираете между двумя рынками? Наше сравнение Дубай или Бали показывает обе логики рядом.
Цифры, которые нужно получить до покупки
- Фактическая история загрузки и цен сопоставимых вилл
- Договор управления с полной сеткой комиссий
- Согласованная налоговая схема (налог на размещение, подоходный налог)
- Оставшийся срок аренды и условия продления
- Чистый расчёт после амортизации аренды
Частые вопросы
Какова средняя загрузка виллы на Бали?
По данным AirROI, с октября 2025 по сентябрь 2026 года средняя загрузка активных объявлений составляла около 38% в Чангу и Убуде и 51% в Улувату. Лучшие виллы показывают гораздо больше, плохо управляемые — гораздо меньше.
На какую доходность виллы на Бали можно рассчитывать?
Универсальной цифры нет. После управления, комиссий, налогов и расходов чистый доход часто намного ниже валовой доходности из брошюр, и из него ещё нужно вычесть амортизацию аренды и подоходный налог. Всегда считайте по данным сопоставимых вилл.
Сколько стоит управление виллой на Бали?
По данным местного оператора, комиссия за управление часто составляет 15–20% выручки, а общие расходы на управление и продажи — 28–38%.
Зачем амортизировать лизхолд?
Потому что по окончании аренды объект возвращается владельцу земли. Уплаченная цена ежегодно «сгорает». Если этого не учитывать, реальная доходность сильно завышается.
Источники (проверено 28 октября 2026 г.)
Маго Китаев — консультант по инвестициям в недвижимость Дубая, офис в Business Bay. В прошлом руководитель проектов в банковской сфере и IT, с 2024 года сопровождает франкоязычных инвесторов. Его путь
Статья носит информационный характер, опубликована 28 октября 2026 г. Она не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Законодательство Индонезии часто меняется: каждый проект должны проверить независимые нотариус PPAT и юрист.