« Combien coûte une villa à Bali ? » La réponse dépend de trois choses : la zone, la surface construite et, surtout, la durée du bail. Voici les repères de prix publiés en 2026, au m² construit et au m² de terrain, et la méthode pour comparer deux offres qui n'ont pas la même durée de leasehold.
Réponse rapide
- Médiane des prix demandés pour une villa : environ 1 930 USD par m² construit (indice Bali Villa Select, 2e trimestre 2026).
- Écart par zone : environ 1 200 USD/m² à Nusa Dua, 1 560 à Ubud, 2 200 à 2 400 à Canggu et Pererenan.
- Terrain : de moins de 250 USD/m² dans les zones émergentes à 900-1 900 USD/m² à Seminyak (estimations 2026).
- En leasehold, le prix n'a de sens que rapporté au nombre d'années restantes du bail.
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Poser ma question sur WhatsApp1. D'où viennent les chiffres (et leurs limites)
Contrairement à Dubaï, Bali ne dispose pas d'un registre public des prix de transaction facilement consultable. Les repères disponibles proviennent d'agences et de promoteurs qui compilent des prix demandés. Ils sont utiles pour situer une offre, mais ils ne valent pas une étude de transactions. L'indice que nous citons ci-dessous précise lui-même que les prix demandés dépassent généralement de 8 à 12 % les prix de vente finaux.
Autre spécificité locale : les terrains sont souvent cotés à l'« are » (100 m²), en roupies (IDR). Un terrain à 500 millions IDR l'are revient donc à 5 millions IDR le m².
2. Le prix au m² construit d'une villa, par zone
L'indice de Bali Villa Select, compilé à partir de 294 annonces relevées entre avril et juin 2026, donne les repères suivants (prix demandés, villas, USD par m² construit) :
| Zone | Prix médian demandé (USD / m² construit) |
|---|---|
| Nusa Dua | ≈ 1 207 |
| Ubud | ≈ 1 558 |
| Médiane de l'île (8 zones) | ≈ 1 929 |
| Canggu et Berawa | ≈ 2 200 à 2 400 |
| Pererenan | ≈ 2 374 |
Ces niveaux restent nettement inférieurs aux prix au m² des appartements à Dubaï (environ 5 300 USD/m² en moyenne au 3e trimestre 2026 selon Savills, voir les prix au m² à Dubaï), mais la comparaison est trompeuse : à Bali, vous achetez le plus souvent un droit d'usage limité dans le temps, pas une pleine propriété.
3. Le prix du terrain
Pour un projet de construction, Magnum Estate a compilé en 2026 des fourchettes de prix de terrain (USD par m², à partir de données Paradyse Homes et COCO) :
| Zone | Terrain (USD / m²) |
|---|---|
| Seminyak / Umalas | ≈ 900 à 1 900 |
| Canggu (centre) | ≈ 530 à 1 560 |
| Uluwatu / Bukit | ≈ 310 à 940 |
| Ubud | ≈ 250 à 750 |
| Zones émergentes (Tabanan, Seseh, nord) | moins de 250 |
La même source estime le coût de construction d'une villa de standing destinée à la location entre 1 000 et 1 800 USD par m². Attention : un terrain bon marché peut être situé en zone agricole, où les nouvelles constructions touristiques sont restreintes dans plusieurs districts. Voir ce qui a changé à Bali en 2026.
4. Leasehold : comparer le prix par année de bail
La majorité des villas proposées aux étrangers sont vendues en leasehold (bail de longue durée). Deux villas au même prix ne se valent pas si l'une a 30 ans de bail et l'autre 18. Le bon réflexe :
- calculer le prix par année de bail restante : 300 000 USD pour 25 ans = 12 000 USD par an de jouissance ;
- vérifier la date de départ du bail : à la signature ou à la livraison ? Sur un projet sur plan, deux ans de chantier peuvent consommer deux ans de bail ;
- lire les conditions d'extension (prix, durée, préavis), qui pèsent sur la valeur de revente.
Notre checklist complète : les 10 clauses d'un leasehold à vérifier.
5. Ce qui fait varier le prix d'une villa
- La micro-localisation : distance à la plage, accès routier, embouteillages, vue sur les rizières ou l'océan.
- La conformité : zonage, permis de construire (PBG) et certificat de conformité (SLF). Une villa sans permis vaut moins, quel que soit son prix affiché.
- La licence de location et l'entité qui la porte.
- La qualité de construction, la piscine, le terrain disponible.
- La gestion : une résidence gérée avec historique de revenus se vend plus cher qu'une villa isolée.
Pour comparer les zones selon votre objectif (rendement, usage personnel, revente), lisez où investir à Bali, et pour l'équation économique, notre article sur la rentabilité réelle d'une villa à Bali.
Pour comparer deux villas à Bali
- Prix ramené au m² construit et à l'année de bail restante
- Date de départ du bail et conditions d'extension écrites
- Zonage, PBG et SLF vérifiés
- Entité qui portera la licence de location
- Prix demandé comparé à plusieurs offres de la même zone
Questions fréquentes
Quel est le prix au m² d'une villa à Bali en 2026 ?
Selon l'indice Bali Villa Select (prix demandés, 2e trimestre 2026), la médiane se situe autour de 1 930 USD par m² construit, avec environ 1 200 USD à Nusa Dua, 1 560 USD à Ubud et 2 200 à 2 400 USD à Canggu et Pererenan.
Combien coûte un terrain à Bali ?
Les estimations 2026 vont de moins de 250 USD/m² dans les zones émergentes à environ 900-1 900 USD/m² à Seminyak et Umalas. Les terrains sont souvent cotés à l'are (100 m²).
Combien coûte la construction d'une villa à Bali ?
Pour une villa de standing destinée à la location, les estimations publiées en 2026 se situent entre 1 000 et 1 800 USD par m² construit, hors terrain, permis et aménagements.
Pourquoi les villas en leasehold sont-elles moins chères ?
Parce qu'on achète un droit d'usage limité dans le temps. À l'échéance, le bien revient au propriétaire du terrain, sauf extension. Comparez toujours le prix par année de bail restante.
Sources (consultées le 28 octobre 2026)
Mago Kitaev, consultant en investissement immobilier à Dubaï, basé à Business Bay. Ancien chef de projet en banque et IT, il accompagne les investisseurs francophones depuis 2024. Voir son parcours
Article à visée informative, publié le 28 octobre 2026. Il ne constitue ni un conseil juridique, ni un conseil fiscal, ni un conseil financier. La réglementation indonésienne évolue fréquemment : faites vérifier chaque projet par un notaire PPAT et un avocat indépendants.