Покупка в Дубае удалённо: доверенность (POA) и правила DLD

Инвестиции в Дубае: гид для подготовки проекта

Многие иностранные инвесторы покупают в Дубае, не присутствуя лично в день подписания. В зависимости от вида покупки доверенность (Power of Attorney, POA) может оказаться обязательной. С июля 2025 года Земельный департамент Дубая применяет более строгие правила: неправильно составленная или не легализованная доверенность блокирует сделку.

1. Нужна ли вам доверенность?

При покупке off-plan вы работаете напрямую с застройщиком: форма бронирования, договор купли-продажи (SPA), подписанный электронно или по почте, платежи на эскроу-счёт проекта, затем регистрация сделки во временном реестре DLD (Oqood) силами застройщика. В большинстве случаев доверенность не нужна. Весь процесс описан в нашем гиде по off-plan.

При покупке готового объекта у частного продавца переход права собственности подписывается в офисе трасти, аккредитованном Земельным департаментом Дубая, в присутствии покупателя и продавца (или их представителей) с передачей банковских чеков. Если вы не можете присутствовать, вас должен представлять поверенный с действующей доверенностью.

Весь процесс покупки описан здесь: покупка квартиры в Дубае из-за рубежа.

2. Что требует Земельный департамент Дубая с 2025 года

Циркуляр DLD № 29/R/2025 от 16 июля 2025 года устанавливает стандарты для доверенностей в сделках с недвижимостью (продажа, покупка, дарение, ипотека, узуфрукт, мусатаха). Согласно анализу юридической фирмы BSA:

• доверенность должна прямо предусматривать совершаемую сделку с соответствующей формулировкой; общие или расплывчатые формулировки могут быть отклонены;
• доверенность, выданная за рубежом, должна быть выдана в течение двух лет до её предъявления;
• она должна быть нотариально заверена в стране выдачи, легализована в посольстве или консульстве ОАЭ, а затем заверена в МИД ОАЭ;
• нужно предъявить оригинал: скана недостаточно;
• документ не на арабском языке требует юридического перевода переводчиком, лицензированным в ОАЭ;
• DLD проверяет доверенность только через официальные платформы судов и Министерства юстиции.

3. Как составить правильную доверенность на покупку

• Специальная, а не генеральная доверенность: укажите объект (проект, здание, номер юнита) и сделку.
• Точные полномочия: подписать договор купли-продажи и формы DLD, передать платежи, подписать переход права, получить свидетельство о собственности, при необходимости подключить коммунальные услуги.
• Двуязычный документ (арабский и английский), желательно подготовленный юристом или нотариусом, знакомым с требованиями Дубая, чтобы избежать отказа.
• Понятный срок и ограничения и возможность отозвать доверенность после завершения сделки.

Если вы будете в Дубае за несколько дней до сделки, часто проще подписать доверенность у нотариуса в ОАЭ: тогда не потребуется цепочка легализации иностранного документа.

4. Кого выбрать поверенным

Ваш поверенный получит право распоряжаться вашими деньгами. Выберите доверенное лицо или независимого специалиста (юриста), интересы которого не связаны с продавцом. Не давайте широкую доверенность посреднику, получающему комиссию от сделки.

5. Платежи: золотое правило

Мошенничество с переводами — главный риск удалённой покупки. Никогда не делайте перевод только на основании письма по электронной почте, даже если оно кажется отправленным застройщиком, агентом или нотариусом. Проверяйте реквизиты по второму каналу (звонок на известный номер, подписанный документ), а для проекта off-plan убедитесь, что счёт — это эскроу-счёт проекта, указанный в договоре.

6. Реалистичные сроки

Закладывайте несколько недель на составление доверенности, нотариальное заверение, консульскую легализацию, отправку оригинала и заверение в ОАЭ. Начинайте процесс сразу после подписания меморандума (MOU), если не сможете присутствовать при переходе права, и оставьте запас до даты, назначенной у трасти.

Материалы носят информационный характер и не являются налоговой, юридической или финансовой консультацией. Цифры и правила проверены 28 октября 2026 г.; они могут измениться.