Посуточная аренда лежит в основе большинства инвестиционных проектов на Бали. С 2026 года импровизировать здесь уже нельзя. Вот что нужно для законной сдачи.
Короткий ответ
- Проверьте NIB и разрешения оператора, прежде чем рассматривать туристическую аренду.
- Иностранец не может лично владеть лицензией на туристическое размещение.
- Лицензию держит индонезийский арендодатель, оператор комплекса или PT PMA.
- Местные налоги нужно учитывать в любом расчёте доходности.
Планируете виллу на Бали? Задайте вопрос Маго в WhatsApp на русском языке.
Задать вопрос в WhatsApp1. Проверить соответствие объекта требованиям
В сообщении Министерства туризма от 26 мая 2026 года разграничиваются удаление объектов без разрешений и будущая система автоматической проверки совместно с платформами. Она должна проверять, в частности, NIB, KBLI и NKU; её запуск заявлен как цель на июнь 2027 года. Этот объявленный график не позволяет утверждать, что система уже действовала повсеместно на 31 марта 2026 года.
Наличие объявления на платформе не доказывает его законность. Запросите разрешения и данные оператора, прежде чем опираться на тот или иной сценарий аренды.
2. Что необходимо
У виллы, которую легально сдают туристам, как правило, есть:
- Подходящее зонирование: участок должен допускать туристическую деятельность.
- Разрешение на строительство (PBG), соответствующее фактическому использованию здания.
- Сертификат соответствия (SLF), подтверждающий, что здание отвечает нормам.
- Регистрация бизнеса (NIB) с правильным кодом деятельности.
- Лицензия на размещение, подходящая её держателю.
- Налоговые номера и регулярная отчётность.
3. Кто может держать лицензию?
Об этом многие покупатели не знают: иностранец не может лично владеть лицензией на туристическое размещение в Индонезии. Возможны три варианта:
- Leasehold с индонезийским арендодателем: лицензию может держать собственник земли — в зависимости от договора.
- Управляемый комплекс: лицензию держит оператор или застройщик, он же управляет виллой от вашего имени.
- PT PMA: ваша компания владеет лицензией и ведёт деятельность напрямую.
В первых двух случаях в договоре должны быть прописаны распределение доходов, ответственность сторон и то, что происходит, если оператор прекращает деятельность.
4. Налоги на аренду
Виллы, сдаваемые в краткосрочную аренду, облагаются несколькими платежами, в частности региональным налогом на размещение (порядка 10 % от оборота), налогом на доход от аренды, ежегодным земельным налогом и, выше определённого порога, НДС. Платформы не всегда перечисляют эти налоги за вас.
Расчёт доходности, в котором эти суммы не учтены, завышает результат.
5. Санкции
Штрафы, удаление объявлений, снос построек без разрешения, а для иностранцев — риск депортации и запрета на въезд. В 2025 году власти показали, что применяют эти меры.
Что запросить письменно до бронирования
- Зонирование участка
- Номер и дату разрешения на строительство
- Кто будет держателем лицензии и сроки её получения
- Модель управления и тарифы оператора
Частые вопросы
Запрещён ли Airbnb на Бали?
Нет. Но объявления должны относиться к зарегистрированным и лицензированным объектам. Объявления, не соответствующие требованиям, могут быть удалены.
Могу ли я сдавать виллу от своего имени?
Нет, иностранец не может лично владеть лицензией. Её держит арендодатель, оператор или PT PMA.
Какие налоги действуют на доход от аренды?
В частности, региональный налог на размещение, налог на доход от аренды и земельный налог. Расчёт стоит проверить у местного налогового консультанта.
Официальные источники проверены 4 октября 2026 года
Маго Китаев — лицензированный брокер по недвижимости в Дубае (RERA, BRN 82528), офис в Business Bay. В прошлом руководитель проектов в банковской сфере и IT, с 2024 года сопровождает франкоязычных инвесторов. Его путь
Статья носит информационный характер, обновлена 28 сентября 2026 г. Она не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Законодательство Индонезии часто меняется: каждый проект должны проверить независимые нотариус PPAT и юрист.