Инвестиции в Дубае: гид, который поможет выстроить ваш проект
Заявленная доходность без сопоставимой арендной ставки, без расходов и без допущений о простое почти ничего не стоит. Чтобы сравнить два объекта в Дубае, используйте одну и ту же формулу, один горизонт и осторожный сценарий аренды.
Короткий ответ
- Валовая доходность = годовая арендная плата ÷ цена покупки.
- Чистая операционная доходность = полученная арендная плата за вычетом регулярных расходов, отнесённая ко всему вложенному капиталу.
- Утверждённые сервисные сборы можно посмотреть в Service Charge Index Земельного департамента Дубая.
- Проверьте как минимум один осторожный сценарий — с простоем, обслуживанием и арендной ставкой ниже заявленной.
Доходность прежде всего зависит от района: сравните районы Дубая, например Business Bay.
Вопрос по вашей ситуации? Маго ответит в WhatsApp на русском языке в течение 24 часов.
Задать вопрос в WhatsApp1. Исходить из обоснованной арендной ставки
Ставка, запрошенная в объявлении, — не обязательно ставка по подписанному договору. Сравните несколько объектов, близких по площади, состоянию, меблировке, этажу и виду. Для краткосрочной аренды не путайте доход в высокий сезон со среднегодовым.
Затем возьмите базовую и осторожную ставки. Если проект ещё не сдан, увеличьте запас прочности: конкурирующее предложение на момент передачи ключей может отличаться от сегодняшнего.
2. Вычесть расходы, которые повторяются каждый год
Сервисные сборы, управление, обслуживание, простой, расходы на поиск нового арендатора и замену мебели уменьшают реально получаемый доход. Земельный департамент Дубая публикует официальный индекс сборов для утверждённых проектов.
Чтобы сравнить два объекта, используйте документально подтверждённые допущения и сохраняйте источник каждой цифры. Объект с чуть меньшей доходностью, но более ликвидный может лучше отвечать вашей цели.
Что нужно вычесть:
- Утверждённые годовые сервисные сборы
- Управление арендой и поиск новых арендаторов
- Простой и возможные неплатежи
- Обслуживание и обновление мебели
3. Использовать в знаменателе весь вложенный капитал
Цена покупки — это не весь задействованный капитал. Добавьте регистрационные и административные сборы, меблировку, возможные гонорары и первоначальный резерв. Именно эта сумма должна быть основой экономического расчёта.
Если объект куплен с финансированием, отделяйте доходность актива от эффекта кредита. Низкий ежемесячный платёж не повышает автоматически качество объекта; он лишь меняет ваши денежные потоки.
4. Сравнить три сценария
Постройте базовый, осторожный и стрессовый сценарии. Меняйте арендную ставку, простой, расходы на обслуживание и срок сдачи в аренду. Этот метод быстро показывает, остаётся ли проект приемлемым, когда не всё идёт идеально.
Три подхода:
- Базовый: документально подтверждённые рыночные допущения
- Осторожный: сниженная ставка и более длительный простой
- Стрессовый: задержка, непредвиденные расходы и более медленный выход
Частые вопросы
На какую доходность аренды ориентироваться в Дубае?
Универсальной цифры нет. Приемлемая доходность зависит от риска, ликвидности, финансирования, района и вашего горизонта. Всегда сравнивайте чистую доходность при одинаковых допущениях.
Одинаковы ли сервисные сборы во всех зданиях?
Нет. Они различаются в зависимости от проекта, инфраструктуры, оплачиваемой площади и утверждённого бюджета. Проверьте конкретный проект в официальном индексе, если данные доступны.
Что важнее — доходность или прирост стоимости?
Это зависит от вашей цели. Актив, ориентированный на доход, и актив, ориентированный на рост стоимости, не всегда совпадают по расположению, риску и сроку владения.
Маго Китаев — лицензированный брокер по недвижимости в Дубае (RERA, BRN 82528), офис в Business Bay. В прошлом руководитель проектов в банковской сфере и IT, с 2024 года сопровождает франкоязычных инвесторов. Его путь
Материалы носят информационный характер и не являются налоговой, юридической или финансовой консультацией.