«Сколько стоит вилла на Бали?» Ответ зависит от трёх вещей: района, построенной площади и, главное, срока аренды (лизхолда). Вот ценовые ориентиры, опубликованные в 2026 году, за м² построенной площади и за м² земли, и метод сравнения двух предложений с разным сроком лизхолда.
Короткий ответ
- Медианная цена предложения виллы: около 1 930 USD за м² построенной площади (индекс Bali Villa Select, 2-й кв. 2026).
- Разница по районам: около 1 200 USD/м² в Нуса-Дуа, 1 560 в Убуде, 2 200–2 400 в Чангу и Перенане.
- Земля: от менее 250 USD/м² в развивающихся районах до 900–1 900 USD/м² в Семиньяке (оценки 2026 года).
- При лизхолде цена имеет смысл только в пересчёте на количество оставшихся лет аренды.
Планируете виллу на Бали? Задайте вопрос Маго в WhatsApp на русском языке.
Задать вопрос в WhatsApp1. Откуда берутся цифры (и их ограничения)
В отличие от Дубая, на Бали нет легкодоступного публичного реестра цен сделок. Имеющиеся ориентиры составляют агентства и застройщики на основе цен предложения. Они помогают сориентироваться, но не заменяют анализ сделок. Индекс, который мы приводим ниже, сам указывает, что цены предложения обычно на 8–12% выше итоговых цен продажи.
Ещё одна местная особенность: землю часто оценивают за «ар» (100 м²) в рупиях (IDR). Участок по 500 млн IDR за ар стоит 5 млн IDR за м².
2. Цена м² построенной площади виллы по районам
Индекс Bali Villa Select, составленный по 294 объявлениям, собранным с апреля по июнь 2026 года, даёт такие ориентиры (цены предложения, виллы, USD за м² построенной площади):
| Район | Медианная цена предложения (USD / м²) |
|---|---|
| Нуса-Дуа | ≈ 1 207 |
| Убуд | ≈ 1 558 |
| Медиана по острову (8 районов) | ≈ 1 929 |
| Чангу и Берава | ≈ 2 200–2 400 |
| Перенан | ≈ 2 374 |
Это заметно ниже цен за м² квартир в Дубае (в среднем около 5 300 USD/м² в 3-м квартале 2026 года по данным Savills, см. цены за м² в Дубае), но сравнение обманчиво: на Бали вы обычно покупаете право пользования на ограниченный срок, а не полную собственность.
3. Цена земли
Для строительного проекта Magnum Estate собрал в 2026 году диапазоны цен на землю (USD за м², по данным Paradyse Homes и COCO):
| Район | Земля (USD / м²) |
|---|---|
| Семиньяк / Умалас | ≈ 900–1 900 |
| Чангу (центр) | ≈ 530–1 560 |
| Улувату / Букит | ≈ 310–940 |
| Убуд | ≈ 250–750 |
| Развивающиеся районы (Табанан, Сесех, север) | менее 250 |
Тот же источник оценивает стоимость строительства виллы высокого уровня под аренду в 1 000–1 800 USD за м². Осторожно: дешёвая земля может оказаться сельскохозяйственной, где новое туристическое строительство ограничено в ряде округов. См. что изменилось на Бали в 2026 году.
4. Лизхолд: сравнивайте цену за год аренды
Большинство вилл для иностранцев продаются в лизхолд (долгосрочная аренда). Две виллы по одной цене неравноценны, если у одной осталось 30 лет, а у другой 18. Правильный подход:
- посчитать цену за оставшийся год: 300 000 USD на 25 лет = 12 000 USD за год пользования;
- проверить дату начала аренды: при подписании или при передаче? В проекте на этапе строительства два года стройки могут «съесть» два года аренды;
- изучить условия продления (цена, срок, уведомление), от которых зависит стоимость при перепродаже.
Полный чек-лист: 10 пунктов договора лизхолда.
5. Что влияет на цену виллы
- Микролокация: расстояние до пляжа, подъезд, пробки, вид на рисовые поля или океан.
- Соответствие требованиям: зонирование, разрешение на строительство (PBG) и сертификат соответствия (SLF). Вилла без разрешения стоит меньше, какой бы ни была цена в объявлении.
- Лицензия на аренду и компания, которая её держит.
- Качество строительства, бассейн, размер участка.
- Управление: вилла в управляемом комплексе с историей доходов продаётся дороже отдельной виллы.
Чтобы сравнить районы по цели (доходность, отдых, перепродажа), прочитайте где инвестировать на Бали, а об экономике — нашу статью о реальной доходности виллы на Бали.
Чтобы сравнить две виллы на Бали
- Цена за м² и за оставшийся год аренды
- Дата начала аренды и условия продления в письменном виде
- Проверены зонирование, PBG и SLF
- Компания, которая будет держать лицензию на аренду
- Цена сравнена с несколькими предложениями в том же районе
Частые вопросы
Сколько стоит м² виллы на Бали в 2026 году?
По индексу Bali Villa Select (цены предложения, 2-й кв. 2026) медиана — около 1 930 USD за м² построенной площади: около 1 200 USD в Нуса-Дуа, 1 560 USD в Убуде и 2 200–2 400 USD в Чангу и Перенане.
Сколько стоит земля на Бали?
Оценки 2026 года — от менее 250 USD/м² в развивающихся районах до примерно 900–1 900 USD/м² в Семиньяке и Умаласе. Землю часто оценивают за ар (100 м²).
Сколько стоит построить виллу на Бали?
Для виллы высокого уровня под аренду опубликованные в 2026 году оценки — 1 000–1 800 USD за м² построенной площади, без учёта земли, разрешений и благоустройства.
Почему виллы в лизхолд дешевле?
Потому что вы покупаете право пользования на ограниченный срок. По окончании аренды объект возвращается владельцу земли, если нет продления. Всегда сравнивайте цену за оставшийся год аренды.
Источники (проверено 28 октября 2026 г.)
Маго Китаев — консультант по инвестициям в недвижимость Дубая, офис в Business Bay. В прошлом руководитель проектов в банковской сфере и IT, с 2024 года сопровождает франкоязычных инвесторов. Его путь
Статья носит информационный характер, опубликована 28 октября 2026 г. Она не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Законодательство Индонезии часто меняется: каждый проект должны проверить независимые нотариус PPAT и юрист.