La PT PMA est la société de droit indonésien à capitaux étrangers. C'est la structure qui permet à un étranger de détenir un droit de bâtir et d'exploiter lui-même une activité de location touristique. Elle a été rendue plus accessible fin 2025, mais elle reste lourde à gérer. Voici quand elle a du sens.
Réponse rapide
- Depuis le règlement BKPM n° 5 de 2025, le capital libéré minimum d'une PT PMA est de 2,5 milliards IDR par activité, contre 10 milliards auparavant.
- Le montant d'investissement minimum reste fixé à 10 milliards IDR par activité ; dans l'immobilier, terrain et bâtiments peuvent compter.
- Une PT PMA peut détenir un droit de bâtir (HGB) et la licence d'exploitation touristique à son nom.
- Pour une seule villa gérée par un opérateur, elle est rarement indispensable.
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Poser ma question sur WhatsApp1. Qu'est-ce qu'une PT PMA ?
PT signifie société à responsabilité limitée (Perseroan Terbatas) et PMA investissement étranger (Penanaman Modal Asing). Une PT PMA est donc une société indonésienne dont tout ou partie du capital est détenu par des étrangers, dans les secteurs ouverts à l'investissement étranger. Elle s'enregistre via le système OSS, qui lui attribue un numéro d'identification d'entreprise (NIB) et ses codes d'activité.
2. Le capital : ce qui a changé fin 2025
Le règlement BKPM n° 5 de 2025, publié le 2 octobre 2025, a réduit le capital libéré minimum d'une PT PMA de 10 milliards à 2,5 milliards de roupies par code d'activité (KBLI). Selon l'analyse du cabinet Withers :
- la valeur d'investissement minimale reste de 10 milliards IDR par code d'activité ;
- le solde peut être constitué d'actifs et de dépenses éligibles ; dans l'immobilier, le coût du terrain et des bâtiments peut être pris en compte ;
- les 2,5 milliards versés en numéraire doivent rester sur le compte de la société pendant 12 mois, sauf s'ils financent des investissements ou le fonctionnement ;
- des activités liées peuvent être regroupées sous une même valeur d'investissement.
Ces seuils restent significatifs : une PT PMA s'adresse à un projet d'envergure (plusieurs villas, une petite résidence) plutôt qu'à l'achat d'une villa isolée.
3. Ce que la PT PMA permet
- Détenir un droit de bâtir (Hak Guna Bangunan, HGB) sur un terrain, pour une durée totale pouvant atteindre 80 ans par renouvellements successifs, ou détenir des baux.
- Porter la licence d'hébergement touristique et exploiter directement les villas, ce qu'un étranger ne peut pas faire à titre personnel.
- Facturer, embaucher et parrainer le permis de travail et de séjour de ses dirigeants étrangers.
4. Ce qu'elle implique
- Au moins deux actionnaires (personnes ou sociétés), un directeur et un commissaire.
- Une comptabilité et des déclarations fiscales mensuelles et annuelles ; impôt sur les sociétés au taux général de 22 %, taxes locales sur l'hébergement et retenues à la source le cas échéant.
- Le rapport d'activité d'investissement (LKPM) à transmettre chaque trimestre aux autorités de l'investissement.
- Les licences sectorielles adaptées à l'activité touristique, en plus du NIB.
- Des coûts récurrents : comptable, conseil juridique, domiciliation, permis de travail des dirigeants étrangers.
- La fiscalité des dividendes versés aux actionnaires étrangers, avec une retenue à la source pouvant être réduite par la convention fiscale de votre pays.
5. PT PMA ou leasehold simple ?
| Votre projet | Structure généralement adaptée |
|---|---|
| Une villa dans une résidence gérée | Leasehold à votre nom ; licence portée par l'opérateur ou le bailleur |
| Une villa pour usage personnel et location occasionnelle | Leasehold, avec contrat de gestion conforme |
| Plusieurs villas exploitées par vous-même | PT PMA titulaire de la licence |
| Construire sur un terrain sur la durée | PT PMA avec droit de bâtir (HGB) ou bail |
Dans tous les cas, refusez les montages avec prête-nom (« nominee ») : ils sont illégaux et ne vous donnent aucun droit opposable. Les trois voies légales sont comparées dans acheter une villa à Bali en tant qu'étranger.
6. Les étapes de création
- Vérifier que l'activité visée (hébergement touristique, location) est ouverte aux étrangers et identifier les codes d'activité.
- Rédiger les statuts et les faire enregistrer par un notaire, puis auprès du ministère de la Justice.
- Obtenir le NIB et les licences via OSS.
- Ouvrir le compte bancaire et libérer le capital.
- Obtenir les permis de travail et de séjour des dirigeants étrangers.
- Mettre en place la comptabilité et les déclarations dès le premier mois.
Ces règles évoluent régulièrement : faites valider votre projet par un cabinet indonésien indépendant avant d'engager des fonds.
Avant de créer une PT PMA
- Le projet justifie-t-il un investissement de 10 milliards IDR par activité ?
- L'activité visée est-elle ouverte aux étrangers ?
- Qui assurera comptabilité, déclarations et rapports LKPM ?
- Quel coût annuel de fonctionnement, en plus du capital ?
- Une structure plus simple (leasehold géré) suffirait-elle ?
Questions fréquentes
Quel est le capital minimum d'une PT PMA en 2026 ?
Depuis le règlement BKPM n° 5 de 2025, le capital libéré minimum est de 2,5 milliards IDR par code d'activité. La valeur d'investissement minimale reste de 10 milliards IDR par activité, terrain et bâtiments pouvant compter dans l'immobilier.
Faut-il une PT PMA pour acheter une villa à Bali ?
Non. La plupart des investisseurs achètent une villa en leasehold, dont la licence de location est portée par l'opérateur ou le bailleur. La PT PMA est utile pour exploiter soi-même plusieurs villas ou détenir un droit de bâtir.
Une PT PMA peut-elle posséder un terrain à Bali ?
Elle ne peut pas détenir la pleine propriété (Hak Milik), réservée aux Indonésiens, mais elle peut détenir un droit de bâtir (HGB) ou des baux de longue durée.
Quelles sont les obligations d'une PT PMA ?
Comptabilité, déclarations fiscales mensuelles et annuelles, rapport trimestriel d'investissement (LKPM), licences d'activité et permis des dirigeants étrangers.
Sources (consultées le 28 octobre 2026)
Mago Kitaev, consultant en investissement immobilier à Dubaï, basé à Business Bay. Ancien chef de projet en banque et IT, il accompagne les investisseurs francophones depuis 2024. Voir son parcours
Article à visée informative, publié le 28 octobre 2026. Il ne constitue ni un conseil juridique, ni un conseil fiscal, ni un conseil financier. La réglementation indonésienne évolue fréquemment : faites vérifier chaque projet par un notaire PPAT et un avocat indépendants.