PT PMA — индонезийская компания с иностранным капиталом. Именно эта структура позволяет иностранцу владеть правом застройки и самостоятельно вести туристическую аренду. В конце 2025 года её сделали доступнее, но управлять ею по-прежнему непросто. Разберём, когда она имеет смысл.
Короткий ответ
- С регламента BKPM № 5 от 2025 года минимальный оплаченный капитал PT PMA — 2,5 млрд IDR на вид деятельности вместо 10 млрд.
- Минимальный объём инвестиций по-прежнему 10 млрд IDR на вид деятельности; в недвижимости учитываются земля и здания.
- PT PMA может владеть правом застройки (HGB) и лицензией на туристическое размещение на своё имя.
- Для одной виллы под управлением оператора она редко необходима.
Планируете виллу на Бали? Задайте вопрос Маго в WhatsApp на русском языке.
Задать вопрос в WhatsApp1. Что такое PT PMA?
PT означает общество с ограниченной ответственностью (Perseroan Terbatas), а PMA — иностранные инвестиции (Penanaman Modal Asing). PT PMA — это индонезийская компания, полностью или частично принадлежащая иностранцам, в отраслях, открытых для иностранных инвестиций. Она регистрируется через систему OSS, которая присваивает идентификационный номер бизнеса (NIB) и коды деятельности.
2. Капитал: что изменилось в конце 2025 года
Регламент BKPM № 5 от 2025 года, опубликованный 2 октября 2025 года, снизил минимальный оплаченный капитал PT PMA с 10 до 2,5 млрд рупий на код деятельности (KBLI). Согласно анализу юридической фирмы Withers:
- минимальный объём инвестиций остаётся 10 млрд IDR на код деятельности;
- остаток может быть сформирован допустимыми активами и расходами; в недвижимости учитываются стоимость земли и зданий;
- 2,5 млрд IDR, внесённые деньгами, должны 12 месяцев оставаться на счёте компании, если не используются на капитальные или операционные расходы;
- связанные виды деятельности можно объединить под одним объёмом инвестиций.
Пороги остаются значительными: PT PMA подходит для крупного проекта (несколько вилл, небольшой комплекс), а не для покупки одной виллы.
3. Что даёт PT PMA
- Владение правом застройки (Hak Guna Bangunan, HGB) на земле — в сумме до 80 лет с последовательными продлениями — или договорами аренды.
- Владение лицензией на туристическое размещение и прямое управление виллами, чего иностранец не может делать как физлицо.
- Выставление счетов, наём персонала и спонсирование разрешений на работу и пребывание иностранных директоров.
4. Что она предполагает
- Не менее двух акционеров (физлица или компании), директор и комиссар.
- Бухгалтерия, ежемесячная и годовая налоговая отчётность; налог на прибыль по общей ставке 22%, местные налоги на размещение и удержания у источника, где применимо.
- Отчёт об инвестиционной деятельности (LKPM) ежеквартально в инвестиционные органы.
- Отраслевые лицензии для туристической деятельности в дополнение к NIB.
- Постоянные расходы: бухгалтер, юрист, адрес регистрации, разрешения на работу иностранных директоров.
- Налог на дивиденды иностранным акционерам с удержанием, которое может быть снижено налоговым соглашением вашей страны.
5. PT PMA или простой лизхолд?
| Ваш проект | Обычно подходящая структура |
|---|---|
| Одна вилла в управляемом комплексе | Лизхолд на ваше имя; лицензию держит оператор или арендодатель |
| Одна вилла для отдыха и периодической сдачи | Лизхолд с договором управления, соответствующим требованиям |
| Несколько вилл под вашим управлением | PT PMA с лицензией |
| Долгосрочное строительство на участке | PT PMA с правом застройки (HGB) или арендой |
В любом случае отказывайтесь от схем с номинальным владельцем («nominee»): они незаконны и не дают вам защищённых прав. Три законных способа сравниваются в статье покупка виллы на Бали иностранцем.
6. Этапы создания
- Проверить, открыт ли нужный вид деятельности (туристическое размещение, аренда) для иностранцев, и определить коды деятельности.
- Подготовить устав, оформить его у нотариуса и зарегистрировать в Министерстве юстиции.
- Получить NIB и лицензии через OSS.
- Открыть банковский счёт и внести капитал.
- Получить разрешения на работу и пребывание для иностранных директоров.
- Наладить бухгалтерию и отчётность с первого месяца.
Правила регулярно меняются: до вложения средств согласуйте проект с независимой индонезийской фирмой.
Перед созданием PT PMA
- Оправдывает ли проект инвестиции 10 млрд IDR на вид деятельности?
- Открыт ли нужный вид деятельности для иностранцев?
- Кто будет вести бухгалтерию, отчётность и LKPM?
- Каковы ежегодные расходы на содержание помимо капитала?
- Не хватит ли более простой структуры (лизхолд с управлением)?
Частые вопросы
Каков минимальный капитал PT PMA в 2026 году?
С регламента BKPM № 5 от 2025 года минимальный оплаченный капитал — 2,5 млрд IDR на код деятельности. Минимальный объём инвестиций остаётся 10 млрд IDR на вид деятельности, в недвижимости учитываются земля и здания.
Нужна ли PT PMA, чтобы купить виллу на Бали?
Нет. Большинство инвесторов покупают виллу в лизхолд, а лицензию на аренду держит оператор или арендодатель. PT PMA полезна, чтобы самостоятельно управлять несколькими виллами или владеть правом застройки.
Может ли PT PMA владеть землёй на Бали?
Полной собственностью (Hak Milik), доступной только индонезийцам, — нет, но она может владеть правом застройки (HGB) или долгосрочной арендой.
Каковы обязанности PT PMA?
Бухгалтерия, ежемесячная и годовая налоговая отчётность, ежеквартальный инвестиционный отчёт (LKPM), лицензии и разрешения для иностранных директоров.
Источники (проверено 28 октября 2026 г.)
Маго Китаев — консультант по инвестициям в недвижимость Дубая, офис в Business Bay. В прошлом руководитель проектов в банковской сфере и IT, с 2024 года сопровождает франкоязычных инвесторов. Его путь
Статья носит информационный характер, опубликована 28 октября 2026 г. Она не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Законодательство Индонезии часто меняется: каждый проект должны проверить независимые нотариус PPAT и юрист.