Большинство вилл для иностранных инвесторов на Бали продаются на этапе строительства — в проектах от нескольких до нескольких десятков юнитов. Цена входа привлекательна, но защита покупателя совсем не такая, как в Дубае. Вот как устроена такая покупка на Бали и что проверить до оплаты.
Короткий ответ
- Иностранный покупатель обычно приобретает лизхолд на строящуюся виллу с оплатой частями.
- Для такой покупки нет обязательного эскроу-счёта, как в Дубае: главная защита — надёжность застройщика и договора.
- До любого депозита проверьте: право на землю, зонирование, разрешение на строительство (PBG), структуру застройщика.
- Пусть аренда начинается с передачи объекта, а не с подписания, а платежи привязаны к реальному ходу работ.
Планируете виллу на Бали? Задайте вопрос Маго в WhatsApp на русском языке.
Задать вопрос в WhatsApp1. Как устроен проект на этапе строительства на Бали
Застройщик — часто индонезийская компания (PT или PT PMA) — берёт землю в долгосрочную аренду у индонезийского владельца, получает разрешения и продаёт строящиеся виллы. Вы подписываете договор, который даёт вам при передаче лизхолд на виллу (или аналогичное право), и платите по графику: бронь, депозит, платежи во время строительства, остаток при передаче.
Затем аренда оформляется нотариальным актом. Правовая конструкция вашего права (лизхолд, Hak Pakai, PT PMA) описана в статье покупка виллы на Бали иностранцем.
2. Главное отличие от Дубая
В Дубае Закон № 8 от 2007 года обязывает перечислять платежи покупателей off-plan на эскроу-счёт конкретного проекта. Для виллы в лизхолд на Бали, как правило, аналогичного механизма нет: ваши платежи уходят застройщику. Если у него закончатся деньги, возникнет спор с владельцем земли или он не получит разрешения, вы — лишь один из кредиторов.
Это не повод отказываться, но повод гораздо строже выбирать застройщика и договор. Два рынка мы сравниваем в статье Дубай или Бали: какой рынок выбрать?
3. Пять проверок до любого депозита
- Земля: сертификат собственности проверен в земельном ведомстве (BPN), владелец установлен, срок и условия аренды, предоставленной застройщику, известны. Ваша аренда не может быть дольше аренды застройщика.
- Зонирование: разрешены ли на участке туристические виллы? Ряд округов ограничивает туристическое строительство на сельскохозяйственных землях.
- Разрешение на строительство (PBG): выдано ли, и для фактического использования (туристическая аренда), или только «в процессе»?
- Застройщик: зарегистрированная компания (NIB), известные руководители, завершённые проекты, которые можно посетить, отзывы покупателей.
- Лицензия на аренду: кто будет её держать после передачи и в какие сроки?
4. Пункты договора, которые вас защищают
- Начало аренды с передачи объекта (или с получения сертификата SLF), а не с подписания.
- График платежей, привязанный к подтверждённому ходу работ (фундамент, каркас, кровля, отделка), а не к фиксированным датам.
- Дата передачи и денежные штрафы за задержку; право расторгнуть договор с возвратом денег при задержке сверх определённого срока.
- Подробная спецификация: площади, материалы, оборудование, бассейн, мебель — включена или нет.
- Продление, переуступка и наследование аренды прописаны с самого начала.
- Гарантия доходности, если она есть: кто платит, из каких средств и что будет, если оператор исчезнет.
Поручите проверку договора независимому юристу и нотариусу (PPAT), которые не работают на застройщика. Подробный список: 10 пунктов договора лизхолда на Бали.
5. Риск задержек и стройки
Задержки на Бали — обычное дело: сезон дождей, доступность мастеров, поставки, разрешения. Год задержки обходится вдвойне, если аренда уже идёт, и отодвигает первые доходы. Хорошая практика — посещение стройки (или видео с датой и геолокацией) перед каждым крупным платежом.
6. Обещания доходности
В брошюрах часто указывают двузначную доходность. Спросите, на каких данных основаны загрузка и цена за ночь, кто несёт расходы на управление и налоги, и получены ли цифры от реально работающих сопоставимых вилл. Расчёт подробно разобран в статье реальная доходность виллы на Бали.
Хотите посмотреть отобранные нами проекты? Наши предложения на Бали.
Получите письменно до оплаты
- Сертификат на землю и аренда застройщика (срок, окончание)
- Зонирование участка и разрешение на строительство (PBG)
- График платежей, привязанный к ходу работ
- Дата начала вашей аренды и штрафы за задержку
- Компания, которая будет держать лицензию на аренду
Частые вопросы
Рискованно ли покупать виллу на этапе строительства на Бали?
Риск выше, чем в Дубае, потому что для такой покупки, как правило, нет обязательного эскроу-счёта. Он значительно снижается при проверенной земле, выданном разрешении, застройщике с завершёнными проектами и договоре, проверенном независимым юристом.
Когда начинается аренда виллы, купленной на этапе строительства?
Это зависит от договора. Добивайтесь начала аренды с передачи объекта или получения сертификата соответствия, а не с подписания, чтобы не терять годы пользования во время стройки.
Как оплачивается вилла на этапе строительства на Бали?
Частями: бронь, депозит, платежи во время строительства и остаток при передаче. Лучше, чтобы график был привязан к реальному ходу работ.
Можно ли доверять доходности, которую обещают застройщики?
Её нужно проверять. Запросите данные о загрузке и цене за ночь у работающих сопоставимых вилл и пересчитайте чистый результат после управления, комиссий и налогов.
Источники (проверено 28 октября 2026 г.)
Маго Китаев — консультант по инвестициям в недвижимость Дубая, офис в Business Bay. В прошлом руководитель проектов в банковской сфере и IT, с 2024 года сопровождает франкоязычных инвесторов. Его путь
Статья носит информационный характер, опубликована 28 октября 2026 г. Она не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Законодательство Индонезии часто меняется: каждый проект должны проверить независимые нотариус PPAT и юрист.